不動産投資【必要経費って何が必要なのか。最大化と最小化って言葉があるけれども】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　必要経費

支払うお金は全部経費と考えがちですけれども。

経費になり得る事項

1. 調査費用
2. 仲介手数料
3. 金融の金利
4. 保証料
5. 登録免許税,不動産取得税
6. 司法書士などへの業務報酬
7. 固定資産税、都市計画税
8. 管理費用
9. 税理士などへの業務報酬
10. 保険料
11. 修繕費
12. 広告宣伝費
13. 通信費
14. 旅費交通費
15. 自動車関連費用
16. 学習費用
17. 交際費
18. 減価償却費

で、どうなるの

経費の説明をします。細かなことは個別に調べるとして、概略として。

1.調査費用

物件を調査する費用です。物件を調査するための交通費や業者さんとの情報交換の費用なども含みます。

2.仲介手数料

不動産仲介業者への仲介手数料です。

3.金融の金利

金利は経費に認められます。元金は当然経費扱いにはなりません。

4.保証料

金融する場合に保証会社での保証料は経費になります。借り入れ額の数%が一般的です。

5.登録免許税,不動産取得税

登記をするときの税金です。不動産取得する税金です。

6.司法書士などへの業務報酬

登記するときの業務報酬です。

7.固定資産税、都市計画税

不動産評価額の17/1000を支払います。毎年です。

8.管理費用

不動産の管理費用です。僕は最初は自主管理してました。規模がありがたいことに大きくなってきましたので外部の業者さんに委託しました。で、一定規模を超えたので再度社内で自主管理としました。専門職を雇用しました。

9.税理士などへの業務報酬

法人なら決算での税務申告。個人なら確定申告のときにお世話になります。月当たりの契約をする場合もあります。

10.保険料

火災保険や地震保険料です。火災保険は必須です。

11.修繕費

壁紙の張り替えとか。トイレ、給湯器などの修理などです。ある程度以上の金額になりますと、修繕費ではなく減価償却の対象になります。

12.広告宣伝費

不動産を手に入れて店子を募集する場合などの広告宣伝費になります。仲介業者に支払う場合もあります。僕も経験していますが、不動産を売却するときに割と大きな広告宣伝費を使うことがあります。どちらかと言うと先行投資的な経費になりますね。広告宣伝費を使ったから売上に結びつくかというと確実ではないですし。ある程度のリスクにはなります。

13.通信費

ネット代金とかスマートフォン代金です。電話代です。手紙葉書なども当たり前です。

14.旅費交通費

東京大阪間の新幹線代とか。現場調査の交通費とか。タクシー代。

15.自動車関連費用

車両は減価償却の対象になります。ならない場合もあります。税金、保険などは経費になります。ガソリン代、オイル代、タイヤなども含みます。

16.学習費用

書籍代金ですね。その他にも学習に対するものは経費になります。

17.交際費

俗にいうところの交際費ですね。飲み食いとか。当然、仕事に関係ある飲み食いであるべきです。女の子とのデート代は含みません。

18.減価償却費

建築物は構造体によって耐用年数が定めれられています。耐用年数に対して減価償却費が認められています。

経費になり得ない事項

1. 所得税
2. 法人税
3. 住民税
4. 金融の返済元金
5. 資格取得費用

1.所得税

所得に対する税金です。

2.法人税

法人の所得に対する税金です。

3.住民税

都道府県民税と市町村民税です。

4.金融機関の返済元金

あえて、ここに記載しました。勘違いしている人非常に多くいます。

例えば、不動産投資物件費用を借り入れするとします。

• 借入金額　１億円
• 返済期間　２０年間
• 金　　　利　２%

毎年の返済額は、概算で計算します。正確には１２ヶ月支払いなのですが。

２０年返済ですから毎年5%元金を返済します。金利は２%です。金額を入れていみますね。１億円の5%は５００万円。１億円の2%は２００万円。合計５００万円＋２００万円＝７００万円。

経費というと支払うお金と勘違いする場合があります。毎年７００万円支払ってると勘違いするのです。これは支払いではなく返済です。

ゆえに勘違いの大元は、７００万円を経費と勘違いすることです。この７００万円には返済元金が含まれています。返済元金は初年度では５００万円ですこの５００万円は経費扱いにはなりません。経費になるのは、この場合でしたら金利分の２００万円だけです。

5.資格取得費用

学習費用は経費になりますが、資格取得費用は経費にはなりません。ここ微妙です。

で、どうしたの

経費の最大化と経費の最小化

経費の最大化

これは可能であれば減価償却費を最大化できないかという考えたかです。減価償却費は不動産を取得する為に支払い済みのお金です。もう支払ったのですから、大きな経費扱いになっても手元のお金は減りません。帳簿上だけの計算です。

経費の最小化

経費は減価償却以外は経費処理しようとすると支払わなければなりません。支払えば当たり前ですが、手元のお金は減ります。ゆえになるべく最小の経費で不動産投資しなければなりません。浪費をしない。無駄な使い方をしないを心がけるべきです。

こうして手元のお金を合法に残すようにして、このお金で明日への再投資をすべきであると僕は思います。この再投資するのが投資をより豊かにする最大の方策と考えます。

で、どうするの

経費の最大化と経費の最小化をいつも意識すること。利益が出れば、この利益で再投資をすること。

まとめ

可能であれば事業をするのに経費は少ない方が良いと思います。最小の経費で最大の利益を出すことを理想とします。利益が出ればこの利益を明日への再投資です。これを繰り返すと新たなステージに到達できます。生活が劇的にかわります。

繰り返すようですが、必要経費に借入金の返済元金は含みません。経費になるのは金利と保証料だけです。ここ間違えると資金ショートを起こす可能性があります。勘定合って銭足らずになります。黒字倒産というヤツです。