大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 利回り目安
利回りだけでは不動産投資を語れません。しかし利回りを無視もできません。利回りを追いかけると、つまり利回りの高い物件を探し出すと、築古であったり再建築不可の物件であったり。前面道路が極端に狭かったりします。
ある程度、利回りに目を瞑ると築浅物件であったり、規模がそれなりで鉄筋コンクリート造であったり、駅チカの物件であったりします。価格は需要と供給とは良くいうたものです。
別の側面から検証すると、利回りが高い物件は率は高いのであるけれども、額が少ない。利回りが低い物件は率は低いのであるけれども額が大きいと結論できるように思います。
で、どうなるの
現実問題として、利回りの目安はどの程度必要か。これは借入金と返済期間によると思います。不動産投資価格のどれぐらいまでを借入金で調達するかに掛かってきます。
- 物件価格 １億円
- 借入金 １億円
- 家賃収入 ８００万円
- 返済期間 ２０年
- 金利 ２％
- 年間経費 ２％
この検証ではざっくり、表面利回りで年間家賃収入８００万円➗１億円＝８％になります。
これに対して、年間返済元金は返済期間は２０年ですから、１億円➗２０年＝５００万円となります。
金利は２％ですから、１億円✕２％＝２００万円です。
年間経費は２％と仮定しています。これには固定資産や都市計画税も含むものとしています。減価償却費も含むとします。少し少なめですが。
１億円✕年間経費２％＝２００万円となります。
年間経費処理できるものの合計は、金利２００万円と年間経費２００万円です。合計４００万円。年間経費だけで４００万円必要になります。４００万円➗１億円＝４％です。年間経費だけで４％です。
ここから元金を返済しなければなりません。年間返済元金５００万円です。年間経費４００万円と返済元金５００万円を合計しますと、９００万円になります。
ゆえに不動産購入価格の全額を借入金と仮定した場合、最低でも９００万円のお金が必要になります。ここで完結ではありません。なぜなら、利益に対して法人税や個人では所得税を支払わなければならないからです。
この検証の利益額を計算してみます。年間家賃収入は８００万円でした。８００万円が利益にはなりません。ここから年間経費を引き算します。先に計算した４００万円です。８００万円−４００万円＝４００万円です。
ゆえに４００万円に対しての所得税や法人税が必要になります。
ここでおかしなことに気が付きます。年間必要なお金は上記の計算どおり９００万円。利益計算ではプラス１００万円。家賃収入は８００万円。年間必要なお金を家賃収入から引き算すると年間家賃収入８００万円−年間経費９００万円＝マイナス１００万円。
あれれです。これをキャッシュフローと言います。この例では利益が出ても手元のお金が足りなくなります。ついつい利回りだけを見がちですが実は利回りとか利益とかではなく、キャッシュフローを最大に優先すべきです。この例では利益は４００万円も出ています。
で、どうしたの
この場合キャッシュフローをプラスにするにはどうしたら良いのでしょうか。方策は２つあります。
- 返済期間を伸ばす
- 借入金を少なくする
1.返済期間を伸ばす
現時点で返済期間を２０年で設定しています。これを仮に３０年返済にするとどうなるでしょう。１億円➗３０年＝３３３万円となります。現実問題として僕は２０年以上の返済期間を想定していません。理由はあまりにも長すぎる感じがするからです。２０年は何となく先が見えそうですが３０年となると見えなくなるような気がします。これ以外の理由はないですが。
返済期間を２０年の場合はキャッシュフローがマイナス１００万円でした。返済期間を３０年にした場合はどうでしょう。家賃収入８００万円−年間経費４００万円−返済元金３３３万円＝６７万円となります。
ぎりぎりキャッシュフローはプラスになりました。この６７万円から利益額４００万円に対しての所得税や法人税を支払わなければなりません。まさにぎりぎりのキャッシュフロー。資金繰りになります。場合によればキャッシュフローマイナスになります。
2.借入金を少なくする
１億円の借入を想定していました。例えば6割の６０００万円の借入金としてみます。返済期間は２０年のままです。
返済元金は６０００万円➗２０年＝３００万円となります。キャッシュフロー計算してみます。
年間家賃収入８００万円−年間経費４００万円−返済元金３００万円＝１００万円。プラスになりました。ここで安心してはなりません。この１００万円から利益額４００万円の法人税や所得税を支払わなければなりません。ぎりぎりの資金繰りになります。
で、どうするの
ある程度の結論は不動産取得価格の６割ぐらいの借入金をして返済期間を２０年とした場合年間表面利回りは８％では厳しいとなります。あくまで８％の利回りで投資判断するのであれば返済期間伸ばすしか方策はないのではないかと思います。
また、８％の利回りで投資判断するのであれば借入金を６割以下にしなければなりません。借入金を物件価格の６割にしてなおかつ返済期間を伸ばすと言う手もあります。
当然利回りは高い方が良いに決まっています。
まとめ
不動産投資で表面利回り計算する場合、利回り計算だけに注力しすぎると肝心な手元資金が枯渇する場合があります。利回りより利益よりキャッシュフローを重視するのが最善手です。
