大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 複利
アインシュタイが２０世紀最大の発明とかいうたのが複利計算です。だいたい年利７％で複利運用すると１０年で倍額になります。単利では年間７％ですから７％✕１０＝０．７ですから１０年間で１．７倍にしかなりません。その差は歴然です。
実際には日本での税率の場合は株式投資などでは約２０％の税金が必要です。事業投資の場合は法人で約３０％。個人では約４０％以上になります。
ある程度のお金を事業投資で運用するのであれば税金の壁が立ちはだかります。これらの税率を見る限り株式投資は相当税金面で優遇されている感じがします。
で、どうなるの
では不動産投資はどうなのかって問題になります。不動産投資の場合の利益や所得に対しての税金は法人税や所得税が適用されます。所得税と法人税はある程度の累進課税です。不動産投資も事業投資ですから、普通に法人税と所得税が課せられます。
不動産投資は株式投資や投資信託みたいに１万円単位では投資はできません。ゆえに不動産投資をして得た家賃収入をその端数も含めて次の投資には適しません。なぜなら普通に家賃収入だけで次の不動産物件を購入するのは少し無理があるような。
話をここの処簡単にすると、例えば、
- 不動産物件価格 １億円
- 年間家賃収入 １０００万円
こんな事例があるとして、この年間１０００万円の家賃収入からかかる経費を引き算しなければなりません。仮に物件価格の３％が年間経費とするとこれだけで３００万円になります。
ゆえに年間家賃収入１０００万円−３００万円＝７００万円。これが実際の不動産投資で得た利益額になると仮定します。
ここから税金の問題が発生します。法人税や所得税の別はありますが、だいたい７００万円ぐらいでしたら、３０％ぐらいの税率が適用されます。
ゆえに、税金だけで７００万円✕３０％＝約２００万円。
７００万円からこの税金２００万円を引き算しますと。５００万円となります。
ゆえに投資額１億円に対して、税金を支払った後のお金は５００万円になります。年間５％の税引き後の利回りとなります。
この５００万円は税金を支払った後のお金ですから自由に使えます。５００万円で次の物件を購入出来たら複利計算出来るのですが、おそらく５００万円ではワンルームマンションぐらいの規模でしょう。
で、５００万円に対して年間１０％の利回りがあるとして、上記の例では税引き後利益は５％でしたので同じ率を掛け算してみます。ゆえに５００万円✕５％＝２５万円。
つまり、１億円投資して、１年後５００万円の投資不動産を購入しその年間家賃２５万円を得る。
２年後 ５００万円＋２５万円＝５２５万円の投資不動産を購入できる。そして５２５万円に対して５％ですから約２６万円の家賃を得ることが出来る。３年後以降はこれの繰り返しです。
理論的にはこんな感じにはなるのですが現実的ではないように僕は思います。なぜなら年間５００万円ぐらいの規模の不動産を購入し続けることになります。
これも理論的にはなんですが、この５００万円ぐらいの不動産を１０年後に１０件所有出来たとして、それらをまとめて売却したら５００万円✕１０件＝５０００万円になります。で、この５０００万円で次の物件を購入する。
不動産は取得するときに登録免許税と不動産取得税がかかります。および売買するときには仲介手数料などがかかります。所有すると固定資産税や都市計画税が必要です。
売っても買っても所有しても税金が掛かります。上記の現実的には無理があるの理由はここにあります。現実的には売り買いは可能ですが、売っても税金、買っても税金と不動産の仲介手数料が必要です。
これらの逆風を凌ぐ家賃収入があれば良いですがそんな物件は少ないと思います。
ゆえに不動産投資で複利投資は現実的ではないと僕は思います。
で、どうしたの
ここからなんですが、不動産投資で複利は現実的ではないと記載しました。しかし不動産投資で複利計算的な考え方は十二分にできます。
これは何かと言いますと、利益は明日への再投資です。
不動産で家賃収入を含む利益をそのまま明日への再投資をするのです。例えば物件ではなく自己啓発に使うとか、資格取得するとか。法人を設立して事業を起こすとか。いっそ気分転換に旅に出るとか。
これらは場合によれば税金を収める前の経費にすることも出来ます。経費にならないこともあります。資格取得などは経費にならない場合もあります。資格維持は経費になります。
で、どうするの
事業を起こすのはリスクが伴います。普通は借りたお金で事業を起こす場合が多いです。僕も最初はそうでした。しかしある程度不動産投資や事業がうまく廻り出せば、その利益で事業を起こすことが出来ます。借りたお金も、出た利益も同じお金には違いがないのですが、借りたお金で事業を起こし上手く行かない場合は借金だけ残ります。
出た利益で事業を起こし、もし上手くいかない場合は、元に戻っただけと解釈することも出来ます。精神的な負担がまるで違います。得てして借金して事業を起こすよりも出た利益で事業を起こす方が上手くいくことが多いように観察できます。理由は精神の余裕から廻りが見えるからなのでしょう。
まとめ
不動産投資で複利になるような投資やあまり現実的ではないように思います。しかし不動産投資で複利的な考え方は出来ます。
それは利益は明日への再投資です。出た利益で明日への再投資をするのです。旅に出るのも良いでしょう。普段出来ないぐらいのリスクの高い事業に投資をするのもわくわくしますよ。お試しあれ。
