大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク リターン
投資の世界ではリスクリワードというらしいです。日本語では、危険に対しての果実ですか。いずれにせよリスクリワードが１以上か否かで判断されるようです。
リスクリワードが１ということは、リスクも１でリワードも１。つまり損得なし。。。しかし投資して損得なしいということは時間分だけ損ですね。
不動産投資の場合は、このリスクリターンだけでは語れない部分があります。なぜなら、あまりにも長期に不動産を継続して維持する場合が多いからです。
あまりにも長期過ぎると、そもそも投資した人は亡くなりそのご遺族が相続する場合が多いような気もします。これをリスクリワードで語るのもどうかなぁとも思います。
また、株式投資では配当金があります。不動産投資では家賃収入があります。株式投資での配当金と不動産投資の家賃収入では同じインカムゲインでもその性質と割合が違い過ぎるようにも思います。
なぜなら不動産投資の家賃収入はなんぼ少なくても最低でも３％ぐらいあります。しかし東証一部上場の株式市場の平均の配当金は１．７％ぐらいです。
普通に不動産投資の場合は、その不動産を購入する資金全額を借り入れしても、その家賃収入で借り入れした金額の返済も可能な場合も多々あります。これに対して、株式投資では配当金だけで株式を購入できません。そもそも株式投資に対しては融資してくれません。手持ち証券に対しては融資をしてくれますが。
逆に株式投資では購入した株式が数倍から数十倍になる例もあります。これに比べて普通に不動産投資の場合は、そんな例はあまり聞きません。
あるとすれば、山林に鉄道きたとか。ど田舎に空港つくったとか。沖縄県の宮古島では、２０１９年ぐらいまでは、ほんの数年で土地値が５００倍ぐらいになったと現地の人言うてました。こんな例を追いかけるのはどうかなぁとも思います。これらはキャピタルゲインを指します。
で、どうなるの
今、利益のことだけ記載しました。土地値が５００倍になったとか。株価が数十倍になったとか。当然、逆もある訳です。株価が１００分の１になったとか。投資した会社が倒産して株価がゼロになったとか。
これらに比べて不動産に関しては、なんぼなんでもゼロにはならないように思います。例えば崖地に不動産を購入する。大きな台風が来て崖崩れが発生してこの崖地にはもう戻れないような場合は当然、不動産価値はゼロ。価格もゼロになります。
しかし崖は崩れるものです。地震は起こるもの。台風は発生するものと解釈すると、まさか自分の意志で崖地を好んで選択しないと思うのです。
現実は、崖地を購入する人います。地震はおこるものと解釈しているつもりでも、建築基準法上の新耐震基準を選択しない人達います。
または、これも今後日本は人口が減少するとされています。この状態で駅から遠くのバス圏に住宅購入する人います。バス圏に土地を先祖代々所有し、ここに収益不動産を新築で建築する地主います。
これらは、経年を待たずしても価値は限りなくゼロになると思うのです。しかし現実問題として、これらの不動産を選択する人達います。
株式投資はどちらかというとキャピタルゲインを狙っているように思います。これに対して不動産投資はインカムゲインを得るように思います。
で、どうしたの
不動産投資はどちらかというとインカムゲインを狙っているとしても、そもそも上記のような経年によって価値が限りなくゼロになるような不動産を選択しないことです。
経年だけではなく、自然災害は必ず起こるとして自然災害の被害を被る可能性の高い不動産を選択しないことです。そして必ず保険加入することです。
一覧にしてみます。
- 経年により価値がなくなるような不動産
- 自然災害により価値がなくなるような不動産
- 保険に加入する
1.経年により価値がなくなるような不動産
駅から遠いバス圏やなどの不動産を選択しない。これらの土地を先祖代々所有していたとしてもここに収益不動産の建築をしない。
2.自然災害により価値がなくなるような不動産
台風などにより崖崩れが発生しそうな不動産を選択しない。これらの土地を所有していたとしてもここに建築物を建築しない。地震を想定して、建築基準法上新耐震基準に適合している建築物を選択する。
3.保険に加入する
火災保険を含む各種保険に加入します。これ必須です。応用編として、火災保険の付属的な保険として対人への補償などの保険もあります。これは、例えば犬の散歩中に犬が他人を噛んだ場合などの保険です。
同じようなもので昨今では自転車での対人、対物保険もあります。これらも火災保険加入時に付属しておくのが善手と思います。家族全員に対して有効になります。ここの処も確認です。
で、どうするの
これらを意識するとおそらく投資した不動産や住むための不動産を購入した場合、不動産の価値はゼロになることは少ないと考えられます。
不動産投資の場合は家賃収入がある分だけキャピタルゲイン狙いではなくても採算が合うように思います。
まとめ
不動産投資などでのリスクリワード、リスクとリターン、日本語では危険と果実です。これらは株式投資のような考え方はしなくても良いのではないかと思うのです。
不動産投資はキャピタルゲインを得ることを考えなくてもインカムゲインの家賃収入があります。
また、不動産を得るときに、上記を意識すると地震や台風が発生したとしても不動産の価値がゼロになることはあまりないのではないかと思うのです。
ゆえに金融機関も不動産に対しては大きなお金の融資もします。これはまず、不動産の価値はゼロにならないとの裏付けではないかと僕は思います。これらはリスクの部分です。
リターンはそれぞれの投資家の裁量によると思うのですが。ま、ここの処が難しいのですが。
