大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 月１万円
積立投資型の不動産投資って、今まではありえませでした。しかし今はリートなど不動産を証券化して取引する仕組みができています。
この仕組が良いとか悪いとかではなく、あくまでも投資のひとつとすると良い処もあるでしょう。
ただ、僕が今まで不動産投資と認識している投資とは別物のように感じます。
で、どうなるの
この月１万円はどう考えても積立投資型の投資と思います。ドルコスト平均法という素晴らしい投資手法のように思います。ただ、投資対象が不動産を証券化したリートであることです。
または、昨今では不動産を証券化ではなく皆で持株会社的に購入する手法もあるようです。専門家に言わせれば詳細は証券化と持株会社的な手法は違うのでしょうが、積立投資的な部分は同じです。
なおかつ、毎月の家賃収入の分を再投資する考え方も、複利計算で時間を味方に付けている素晴らしい投資手法と思います。
ただ、あえて言うなら、積立型の不動産投資は値動きが激しいように思います。昨今短期間でリートの場合は半値になってしまいました。
こればかりはどうしようもありません。売り買いに長けている投資家はこの半値になった処を買いで拾い上げるのでしょうが。これおそらく天才しかできない手法のように思います。
半値になった時点で恐怖心が先立ち、この状態では普通の人は買えないと思うのです。皆が買えないから相場は下がっていくのですからね。
で、どうしたの
僕思うに、不動産投資の醍醐味は借りた金で投資出来ることではないか。なおかつ、毎月の家賃収入があることではないか。なおかつ、現物での臨場感が味わえることではないか。一覧にしてみますね。
- 借りた金で投資ができること
- 毎月の家賃収入があること
- 現物の臨場感が味わえること
で、どうするの
この３つは僕どうしても外せないのです。この３つがあるから、僕は投資先に不動産を選んでいます。
1.借りた金で投資ができること
金融機関で金を借りて投資対象の不動産を購入します。家賃収入と転売益が見込めます。
不動産投資の醍醐味は借りた金で投資が出来ることです。ここが面白い処で、借りた金とひとことに表現できますが、実際には、借入金の割合、金利、返済期間などの組み合わせで、利にもなりますし。損にもなります。
キャッシュフローがこれらの組み合わせひとつでプラスにもなりますし、マイナスにもなります。
キャッシュフローがプラスになるから必ず利益が出ている訳でもありません。キャッシュフローがマイナスであるから赤字になる訳でもありません。これらの調整を自身である程度はコントロールできます。
極端な話、キャッシュフローは月単位や年単位でプラスになる。なおかつ全体では帳簿上損が出る。このよう財務も税務もコントロール出来る処も不動産投資の面白い処です。
キャッシュフローはプラスになれば手元のお金は残ります。このお金で再投資も可能です。しかしキャッシュフロープラスになっても赤字になる場合もあります。とするなら、手元にお金が残りなおかつ、所得税や法人税は支払わなくても良い可能性があります。
せっかく不動産投資をするのであれば、これらの醍醐味を味わって欲しいと思います。
2.毎月の家賃収入があること
毎月の家賃収入があることは、リートも同じです。ただ、この家賃の額はある程度自身の意志で決めることができます。空室のリスクを背にどうしたら最大効率の家賃を得ることが出来るか。これも考えれば考える程醍醐味があります。
例えば、大阪では保証金家賃の３ヶ月分、敷金礼金ゼロがだいたいの相場です。ではこの場合の家賃をどう決めるのか。保証金との兼ね合いをどうするのか。
若い人対象には、保証金、敷金礼金をゼロに近くし、家賃を少し高めでも入居するのではないかとか。地域によれば新婚さんの家賃補助があったりします。これらをどのように自身の物件に取り入れるかとか。
地方では移住者対象のいろいろな補助金があったりします。これらの補助金と自身の不動産をどのように関連つけるかとか。
昨今ですから、居住用の物件には最初からネット環境を構築しておくとか。いちからネット回線を引くと早くて１ヶ月、時間が掛かる場合は２ヶ月ぐらい必要です。これらの環境を構築することによって空室リスクは少なくなるのではないか。誰でもしているように思いますが、意外に古くからの大家さんはこれらのことをしていません。
3.現物の臨場感が味わえること
不動産を触ることが出来る。水道の蛇口をひねると水が出る。当たり前です。しかし自身の不動産を初めて所有したときは、単純に水が出るだけでも嬉しく思えました。あまりに嬉かったので、まだ空室のときに僕２DKの間取りの部屋で風呂入りました。
築古の物件などを所有すると、古くて朽ちてるなぁと思う人もいるでしょう。しかし、床材にあれこれ、壁にあれこれ、キッチンにあれこれと思案しているのも楽しい時間です。壁紙の色や柄を決めるのも無茶夢茶楽しいです。
これを楽しと思う人と面倒と思う人がいます。僕は楽しくて仕方がないです。現物の正に臨場感です。
まとめ
不動産投資に月１万円の積立投資も良いでしょう。しかしもし可能であれば現物の不動産に投資する醍醐味も良いですよ。
