大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 低い
不動産というだけあって、不動なのが不動産ですから。現物を持ってる限りリスクは低いのかってことになります。
僕は不動産投資の場合、同じような物件を同じような価格で得ようとしても、不動産の運用の方法や不動産の選択により、リスクは高くにも低くにもなるように思います。
各項目を書き出してみます。
- 土地
- 建物
- 借入金
- 返済期間
- 金利
- 管理
- 保険
- 店子
で、どうなるの
各項目の詳細です。
1.土地
天災は防ぐことはできないけれども、天災に遭遇したらどうなるかを想像すると、選択すべき土地と選択すべきでない土地が分かるように思います。
毎年台風や大雨での崖崩れがあります。不幸なことに建築物ごと崖崩れにのみ込まれています。救助隊が捜索し痛ましい結果になることもあります。
台風や大雨は天災ですが、崖地を選んだのは人です。ゆえに考えようによれば人災ではないのかとも思います。山を切り崩して住宅地にしている処も日本では多くあります。日本地図を上から見れば殆どが山林ですものね。
山を切り崩す場合は、盛土と切土があります。盛土は土を盛って平面を造成します。切土は土を切り裂いて平面を造成します。
盛土は、盛った土が崩れる可能性があります。切土は土を切り裂いた処が崩れる可能性があります。
市街化調整区域って区域あります。字の如しなのですが、ひとことで表すと建築物を建築してはならない区域です。これに対して市街化区域があります。こちらは建築できます。
ややこしいのは、市街化調整区域は建築出来ないと建築基準法では定められています。しかし各都道府県の条例では、自身が住むことが目的の住居なら建築可能になっている処もあります。街並みをみても、市街化調整区域と市街化区域の違いに気が付かない場合もあります。
このような地域は他と比べて土地値は安価ですが、次に転売する場合は買い手が付かない場合もあります。なおかつ、自身で住まずに不動産投資を目的にする場合はそもそも建築できません。
用途地域は大きく分けて３種類定められています。商業地域、住居地域、工業地域。駅前は商業地域です。少し駅から離れると住居地域になります。工場街は工業地域になります。
それぞれの地域では、その地域におられる人達の目的が違います。商業地域では買い物をするお客さんであるとか。洋服店を経営されている人であるとか。会社を経営している経営者であるとか。事務所を借りている会社であるとか。それらの会社にお勤めしているスタッフの人たちとか。
住居地域の目的は住むためです。工業地域では、工場を稼働させたりとか。物流事業をされている方とか。そのスタッフの人たちとか。
問題は、用途地域の目的に合致した不動産を得ることです。例えば、商業地域に物流事業の用途の建物ではトラブルの原因になります。騒音とか時間の問題です。
2.建物
経年により劣化します。ゆえに税務上では減価償却が認められています。劣化する分税金面で優遇する考え方です。
建築基準法では建物の耐震性を大きく３つに分類されます。免震という考え方もありますが。
- １９８１年新耐震基準
- １９７０年旧耐震基準
- １９７０年より前年 耐震基準なし
新築を建築するのであれば、現時点での建築物は新耐震基準に合致しています。
3.借入金
不動産を取得する方策として、手元資金で購入する場合と、借入金で購入する場合があります。または、これらを組み合わせて借入金の額を決定する場合もあります。
4.返済期間
借入金を返済する期間ですが、短い場合でしたら５年間とか。長い場合は３５年間とか。これも金融機関のルールに則って決定される場合もあります。金融機関は短めに、債務者は長めに設定することを好みます。
5.金利
全体の借入金の額と返済期間の塩梅によって、金利の全体に占める影響の度合いが違ってきます。
6.管理
物件管理と店子管理両方の管理が必要です。物件管理では共有部分の清掃費や電気代などが必要です。店子管理では、各店子の家賃の入金状況であるとかクレームの処理が必要です。
7.保険
火災保険は必須です。付随して地震保険があります。
8.店子
個人と法人があります。僕の経験では個人、法人の差異はないように感じます。
で、どうしたの
どうすればリスクが低くなるのかを記載してみます。
1.土地
崖地、盛土、切土を選択しない。地盤の軟弱な土地を選択しない。海抜マイナス地域の土地を選択しない。これだけでずいぶんリスクは軽減されます。
2.建物
１９８１年以降の新耐震基準１択です。しかし不思議なことに１３００年前に建築された法隆寺は今も健在です。だから古い建築物でも大丈夫なんて思わないでください。ある程度は法律的な裏付けと科学的な裏付けで建物を選択してください。ちなみに法隆寺は耐震ではなく、免震建物です。現在のタワービルと同じです。
用途地域とおりの建物を選択すること。例えば、住居系に倉庫は不適格です。トラブルの原因になります。
3.借入金
少ない方が良いとは思いますが、借入金が少ないということは手元資金が多く必要です。僕は可能であれば借入金を多めにすることにより手元資金重視の判断をしています。
4.返済期間
返済期間は長くなると金利負担が増えます。かというて、短いと月々の手元資金が足りなくなる場合があります。ここは思案のしどころですが、僕の場合はなるべく長い返済期間がリクスを軽減すると判断しています。手元資金重視にしています。
5.金利
低い方が良いには決まっていますが、上記借入金の額と返済期間によってその需要度がかわってくるように思います。いずれにせよ、手元資金重視で判断しています。
6.管理
物件管理は自身で修繕積立金をするなどの方策を取り入れるのが良いように思います。店子管理は、最初は自身でしていました。途中からは外注で管理をお任せしていました。現在は管理する社員を雇用して自社で管理しています。
7.保険
火災保険１択です。地震保険にはいるか否かはそれぞれが決めることだと思います。僕は火災保険１択で地震保険には入っていません。理由は、不動産を取得する土地と建物の選択に上記の注意を払っているからです。
8.店子
個人と法人の違いをあえて記載しますと。個人の場合の保証人は個人の知人や肉親の方が多いように思います。保証会社を入れて保証人を得ない場合もあります。
法人の場合は、契約者がその法人で保証人がその法人の代表者の場合が多いです。
保証金を頂いていますのでこれ以上のリスクヘッジはないと考えています。
で、どうするの
上記したのは僕が考えた訳ではなく、不動産投資のセオリーのように思います。先ず、セオリーを踏んでいればリスクは最小になるように思います。なぜなら先人の知恵がセオリーですからね。
まとめ
不動産投資のリスクは低いのか否か。僕は低くにも高くにもなるように思います。上記いろいろ検証し、経験もしましたが、最大のリスクはキャッシュフローがマイナスになる物件に手を出すことです。
