大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 投資信託
投資信託をいろいろチェックしていますと、とんでもないぐらいの運用成績を出している投資信託会社があります。手元資料をみると、１０年で５倍になっている投資信託あります。別の資料では１０年で３倍。これらは驚異的です。投資信託の税金は分離課税です。約２０％。
不動産投資の経験からみてみると年利１５％ぐらい廻っている不動産であれば、所得税などの税金を含めなければ実質手取りが年利１０％ぐらいにはなるでしょう。とするなら、１０年で２倍ぐらいになる想定です。この場合は１０年後には不動産は同額で売買できると仮定しての話ですが。
内訳は実質手取りが１０％として✕１０年＝１００％となります。これで不動産取得価格分は家賃収入で回収したことになります。現実には家賃収入には税金が掛かります。個人なら所得税、法人なら法人税。それぞれ定率ではありませんので投資信託とは比較しようがありません。
しかし、建物や設備の減価償却が認められています。建物分の減価償却分が大きいので、極端な話では、手元キャッシュは家賃収入で得て、なおかつ決算上は赤字なんてこともあり得ます。この場合所得税、法人税は掛かりません。不動産投資の税金は総合課税です。所得税では累進課税です。最大で４５％。市民税などは別途必要です。法人税では約３０％。
で、どうなるの
不動産投資と投資信託を比べてもまったく性質が違います。投資家の目的や環境によって選択すべきだと思います。それぞれの特徴を記載してみます。あくまで僕の目線です。
不動産投資
イメージとしては最初に大きなお金を投資して、その投資から得られるインカムゲインを主に収益構造を成している感じです。
具体的には、戸建て賃貸や小規模の共同住宅、マンション1棟など住居系の不動産投資をされる方が多い感じがします。商業ビルや倉庫なども含みます。小規模では都心のワンルームマンションなんかもこの図式に当てはまります。
手元資金で上記不動産を購入される方もおられます。手元資金をある程度温存しつつ金融機関からお金を借りて不動産を購入される方います。手元資金と金融機関からの借入金の比率はそれぞれの投資家の思案のしどころです。僕は手元資金をなるべく使わずに、金融機関からの借入金で採算が合うように采配します。
これも王道はないのでそれぞれの投資家の好みや感覚でこれらは決定されます。
金融機関からの借入金というても、金利や返済期間はどうするのかって問題になります。金利は金融機関が決めることですから、投資家としての采配は返済期間と借入金をどうするかです。
借入金は手元資金との塩梅ですから一概には言えません。僕の場合は上記しました借入金を多めにして採算が合うように采配します。採算を合わす為には借入金の額より重要な要素があります。それが返済期間です。
多少借入金が多くても返済期間を長くとれば採算は合うものです。しかし全体での金利負担は増えます。ゆえに借入金をどうするかと同じぐらい返済期間が重要です。
僕の場合は、返済期間を長めにとって手元資金に余裕をもたせるようにしています。これもそれぞれの投資家の塩梅や性格によるものだと思います。
僕はリスクに対して最大のリスクヘッジは手元資金だと認識しています。ゆえにこのような采配にしています。
不動産投資家の中では、上記インカムゲインの家賃収入以外にも転売により爆利を得ている人たちいます。これは僕には真似ができません。肝力が座っているのか。物件を見つけるのが凄いのか。はたまた売り方が凄いのか。売れる市場を持っているのか。
投資信託
市場に出ている投資信託を選定するしか方法はないです。各投資信託ではそれぞれ個性的な投資方針で資金を運用されています。
僕は投資信託の専門家ではないので詳細は分かりません。しかしいろいろ試したり調べてみると、どうやらドルコスト平均法が最適の投資方法ではないのかと結論しました。
ドルコスト平均法を投資手法とするのであれば、不動産投資とはまったく違う投資手法です。
毎月一定額を積立投資する手法です。今、毎月と記載しました。調べてみると一部の証券会社では、毎日とか毎週とか積み立てることに対応しています。毎日積み立てるとドルコスト平均法はより平均手法を発揮するのでしょうね。
ドルコスト平均法とは、一定額を一定期間ごとに積み立てる投資手法です。相場が高騰したときは少なく購入します。相場が下落したときは多く購入できます。これらを繰り返すことにより、平均的に安価に購入できる手法です。
で、どうしたの
僕の場合は、どう考えているのかを記載します。決して正解がある訳ではありません。考え方のひとつではなかと思います。
不動産投資
最初に物件に投資してあとはそのインカムゲインを得ることから、毎月の家賃収入を積み立てる感じになりますね。その毎月の家賃収入から借入金や税金、管理費用などを支払って残ったお金を次にどうするかってことに終着するように思うのです。
僕の場合はこれらのお金で次の不動産を見ています。ある程度手元資金ができると次の不動産を得るのです。当然借入金などを合わせて次の展開をしています。この繰り返しです。
投資信託
ドルコスト平均法を採用する限り、選択した投資信託にドルコスト平均法を設定するだけです。ドルコスト平均法を使うには当たり前なのですが、毎月一定額の積立金が必要です。このお金をどうするかってことになります。
普通は日々の仕事で得たお金で捻出します。
で、どうするの
毎月得る不動産の家賃収入から投資信託をドルコスト平均法で積立投資するのはどうでしょう。お金がお金を産むひとつのモデルになるように思います。
これらなら毎月からはじめられますし、長期的には大きな益になるように思います。
まとめ
不動産投資も投資信託も共に長期投資目線で運用すべきだと思います。明日はどうなるかも分からないですし。この３０年だけみても、１９８９年バブル経済、そしてその後のバブル経済崩壊、１９９５年の阪神淡路大震災、２００１年同時多発テロ、２０１１年東日本大震災などがありました。途中でリーマンショックなどもありました。相場が暴落しました。不動産も暴落しました。
しかし長い目で見ると経済はもちろんのこと、人類は考え方とか動物としての存在が右上がりになっているように感じます。これは人類が進化した歴史かもしれません。人類の過去も右下がりになると退化が始まるような気がします。人類まで進化してないようにも思います。
これからも人類が進化すると仮定するなら、長期投資は投資手法の中で最強のように思います。話かわりますが、恐竜は進化して鳥になったらしいです。
