不動産投資【マンション１室。結局好き嫌いかなぁ】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　マンション１室

僕は大阪住みですから、東京ほど都会感もなく、地方には違いないのですが、それほど畑がある訳でもない。住宅と言えば、マンション、戸建て、タワーマンションなどがちらほらあります。選択肢としては多いと思います。

地方都市と言われるところを車で走ること多いです。例えば奈良。田園の風景があり山があります。夏なら緑が多い。冬、雪はあまり降らない。和歌山ですと山林も深いですが、海が近くにあります。想像以上に美しい海です。すぐそこから太平洋が見えます。

こんな海沿いや山の中で育ったらマンションはイメージしにくいように思います。ましてや投資対象としてマンション１室は想像出来ない感じがします。

しかし考えようによれば、マンション１室持つことによってそれまでに経験し得たことがないことを経験できます。一覧にしてみますね。

  1. 管理組合
  2. 管理費用
  3. 修繕積立金
  4. 大規模修繕
  5. リフォーム
  6. 固定資産税、都市計画税

で、どうなるの

詳細を書き出すときりがないですが、これらはマンション１室を持つことによって経験します。

1.管理組合

マンションの区分所有者の管理組合です。役員を決めて理事長を決める。日々案件は役員の多数決です。大きな案件は総会を開いて総会決議です。この場合は過半数の２分の１や３分の２とかいろいろ細かな取り決めがあります。身近な例では東日本大震災のような震災での建て替え案件などですね。建て替えるのか否か。

2.管理費用

一般に管理組合を構成する役員は無償で役員や理事長をつとめます。中には有償な場合もあるようです。彼らに対する費用ではなく、

共有部分の清掃費、電気代、水道代。エレベーターの保守点検、エレベーターの電気代。大きな組合になりますと、事務方を雇用している場合もあります。管理人の人件費。受付の人件費なども発生します。これらの費用をマンション区分所有者全員での割り勘です。

3.修繕積立金

１０年に一度と言われる大規模修繕費用を毎月積み立てます。

4.大規模修繕

大規模修繕のときには管理組合などが話し合い、修繕工事をする工事店を決定して工事を発注します。しかし多くはこのマンションを施工したゼネコン系が請負ます。

5.駐車場代

上記管理費用に含んでいるマンションもあるようです。単純に１台づつ徴収するところもあるようです。中には車庫入れなどのサービスをしてくれるマンションもあります。

6.リフォーム

内装工事をするときは、管理組合に申し出なくてはなりません。マンションごとに取り決めがあるようです。例えば朝９時から夕方５時までの工事にするとか。日曜日、祝日は工事をしないとか。

7.固定資産税、都市計画税

不動産を所有すると必須です。

で、どうしたの

僕の経験したことをあれこれと。

1.管理組合

役員をしたことありますが、時間が取られるのが辛い感じがしました。皆意見はいろいろですし。僕のように投資対象としてマンションを所有している人と、住居を目的にマンションを所有している人では考え方が違って当たり前です。

結局建前はマンションの所有者の管理組合ですが、素人の所有者だけでは皆経験がないので、マンションを施工したゼネコン系か販売したデベロッパー系かガス会社や電力会社のエネルギー系の会社の子会社の管理会社が管理を請け負う形になっています。また、総会にはもちろん参加しましたが、これらもマンション所有者をあらゆるテクニックで誘導している印象もありました。異を唱えても、無視されたり総会の中にサクラを仕込んでいた印象がありました。

2.管理費用

上記ゼネコン系やエネルギー系やデベロッパー系の管理会社が入り込んでいるので彼らに対する費用が大半です。これも何だか彼らに吸い上げられている印象は拭えないです。

3.修繕積立金

大規模修繕費用に充当する費用の積立です。これも誰がこの金額を算定したのか僕は納得出来ないです。

4.大規模修繕

で、結局修繕積立金で積み立てた積立金はどこに行くのかの話なのですが多くはこのマンションを施工したゼネコン系の会社が工事を請負います。これも最初から出来レース的な印象は拭えません。

5.リフォーム

自身の区分所有のマンションですが、当然管理組合に報告や届け出の義務があります。この部分は納得です。

6.固定資産税、都市計画税

意外に固定資産税、都市計画税は高い印象です。調べるとどうやら、マンションはコンクリート造なので構造体的に高額な固定資産税になっているのでしょう。

で、どうするの

僕、上記が面倒なのでマンションの１室は好きではありません。しかしこれは好みなのでマンションの区分所有ばかりで不動産投資をされている方たちいます。

感覚的にマンションの１室は管理が楽であろうけれども、管理費、修繕積立金などマンションを取得する費用以外に経費がかかり過ぎる印象があります。固定資産税も割り高感があります。

建て替えを含めて、自身の思うようにならない印象もあります。

まとめ

マンション１室を持つことによって、いろいろ経験できます。この経験で次の方針が決まるように思います。例えばマンションは管理が楽やなぁ。次もマンションの１室を得ようとか。

マンションは管理が楽やろうけれども、維持するのに費用がかかるなぁ。次はマンションを得やめようか。

何事も経験です。先ずは行動してみることですね。