大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 利回り 失敗
利回りだけでは成功も失敗もあり得ないと僕は思います。昨今、ネットで情報が氾濫しています。僕たちが不動産投資をはじめた頃は当然ネット環境になく、情報を得ようと思えば近くの不動産屋さんを訪ねるしか方法はなかったのです。
不動産投資の方策を得ようとするなら書店や図書館で本をむさぼり読むしか方法はなかったのです。
この状態で、不動産投資をする目的で不動産を選定していました。
不動産屋さんも不動産の業界内での情報のやり取りだけしか方策はないのです。これ以外の情報とするなら、売却したい意志の不動産所有者からの持ち込み案件だけです。
これらの不動産に値付けをするのが不動産屋さんの仕事かもしれません。ここなんですが、この値付けがまったくピントを外している場合がありました。
極端に高いとか極端に安いとか。売り主にしても自身の物件の価格が極端に高く表示されているのか、極端に安く表示されているのか知る由もない状態でした。
で、どうなるの
このように情報が閉鎖されている時代でしたら、極端に安い不動産があったかもしれません。極端に安価な不動産ということは、逆算すると極端に利回りが良い物件ということになります。
しかし現時点ではまず、極端に安価な物件などはありません。しかし極端に高価な物件はあり得ます。なぜなら売り主がその値段を主張するからです。仲介業者の立場ではそれを制することはできません。
仲介の不動産業者は、極端に高価な不動産価格と分かっていても外部にその価格を明示します。そして当然、売却できない。この状態が数ヶ月から数年続きます。そして売り主がようやく現実を知るようになります。ここから不動産仲介業者はこの不動産を市場での相場で価格を明示します。
極端に安価な不動産は現実にはあり得ないので、当然利回りの水準も平均的になります。例えば利回りが５％以下の物件は普通流通しないでしょう。
かというて、利回り３０％を超える物件もありません。ここらへんから歩み寄り、利回り１０％前後に落ち着くのが不動産利回り相場かもしれません。
では、利回り５％が失敗で、利回り３０％が成功なのかというとそうではない処に不動産投資の面白い処があります。
で、どうしたの
不動産投資家の中には物件をゼロ円で手に入れて運用している猛者もいます。しかしこれはこれで特殊能力が必要です。
一般的にどうでしょう。利回り５％は失敗なのでしょうか。利回り３０％は成功なのでしょうか。
利回り５％の場合
話を簡単にするために、物件価格を１億円とします。利回り５％ですから年間家賃収入は５００万円となります。
この物件価格１億円を全額金融機関からの融資に頼るとどうなるのでしょう。金利２％で返済期間を２０年と仮定します。
返済期間２０年ですから１億円を２０年で割り算します。１億円÷２０年＝５００万円となります。１年間で返済する元金は５００万円になります。
次に金利ですが、仮に２％とします。初年度として、１億円✕２％＝２００万円となります。固定資産税、都市計画税、管理費を合計して物件価格の１．５％とします。つまり１５０万円。
これらを合計しますと、
- 返済元金 ５００万円
- 金利 ２００万円
- 管理費 １５０万円
- 合計 ８５０万円
これに対して、年間家賃収入は５００万円なので、５００万円−８００万円＝マイナス３００万円になります。
逆ザヤになりました。つまり資金ショート起こします。家賃収入以外に収入がない場合はこの瞬間に破産への坂道を転げ落ちます。これ失敗です。
しかし、利回り５％で、１億円の半額の５０００万円を借り入れします。残りの５０００万円は手元資金で調達します。
するとですね。
- 返済元金 ２５０万円
- 金利 １００万円
- 管理費 １５０万円
- 合計 ５００万円
ここで年間家賃収入と年間に出るお金が一致します。しかしこれではプラスマイナスゼロです。正確には、年間５００万円の収入に対して、金利１００万円、管理費など１５０万円、合計２５０万円の経費ですから家賃収入５００万円−経費合計２５０万円＝２５０万円の利益になります。他の経費はここではないものとします。
すると、この２５０万円に対しての所得税や法人税がかかります。つまり税金を支払うとマイナスになります。資金ショートします。これを黒字倒産と表現します。これ失敗です。
次に全額手元現金で購入します。金融機関からの借入金はゼロ円です。
計算すると、
- 返済元金 ０円
- 金利 ０円
- 管理費 １５０万円
- 合計 １５０万円
年間家賃収入５００万円から管理費などの経費を引き算します。５００万円−１５０万円＝３５０万円のキャッシュができます。
ここから税金などを支払わなければなりませんが、資金ショートにはなりません。この状態を成功と表現しても良いと思います。ゆえに失敗ではない。
で、どうするの
利回りは多いに越したことないですが、利回りが少なくても経営方針の差異で失敗にも成功にもなります。
まとめ
情報が閉鎖していない現代は極端に安価な物件はないと感じます。物件価格は安価な方が良いし、物件利回りは多い方が良い。
これらを分かった上で経営方針によって成功も失敗もあり得ます。この場合の成功はキャッシュフォローがプラスになること。失敗はキャッシュフォローがマイナスになることです。
