大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 節税 リスク
僕が不動産投資をしていると、よく節税の為に不動産投資しているのかと質問されます。
そのたびに、節税目的で不動産投資はしていませんと答えています。
地方をドライブすることが多いのです。畑の中に賃貸マンションが建っていたり。正確には市街化区域に建築されている訳ですが、周りに畑や田んぼがあります。
広大な敷地に３階建ての賃貸マンションが建築されています。そしてその殆どが空室であったり。これ、相続税対策ですよとか。節税になりますよとかの誘い文句で不動産投資まがいをした結果やと思うのです。
で、どうなるの
結局税金ってうまくできていて、普通に事業をする、生活をする分にはありのままが一番ではないのかなぁと実際に事業をしている僕は思います。
普通に事業をする。利益が上がる。普通に個人事業をする。所得が増える。
問題はここからでして、利益が上がる、所得は増える。この上がった利益をどうするのか。増えた所得をどうするのかってことになります。
消費に使うのも良いと思います。今まで苦労したから、ここらで少し贅沢をしようか。今まで小さな車に乗っていたから大きな車に買い換えようか。
これらは、目的が事業であれば全額経費処理できます。不動産投資に限ったことではないですが、事業をする上で、不動産投資も含めて車は全額経費になります。当然自動車保険や車検代、車庫代、駐車場代、ガソリン代、自動車整備費用なんかも経費処理できます。
今まで以上に仕事の幅も増えてきた。ひととの面談や打合わせも増えてきた。交際費も必要になってきた。これもよくある話です。むちゃむちゃなお金の使い方をしない限りは殆ど交際費として処理できます。数千円以下であれば会議費で処理できます。交際費の枠も数年前の法改定で増えました。
これを節税というか否かってことです
使ったお金を経費として処理出来るわけですが、これはあくまで使ったお金です。使わないお金は経費にはなりません。
で、どうしたの
実際に使ったお金は経費になると記載しましたが、全額使ったお金が経費になる訳ではありません。あくまで仕事上必要なお金が経費になります。
不動産を購入する。土地は経費にはなりません。土地はまるまる資産になります。減価償却はありません。逆に建物は資産にはなりますが、減価償却資産です。これどういう考え方かといいますと、建物には耐用年数が決められています。
- 木造で ２２年
- 鉄骨造 ３４年
- 鉄筋コンクリート造 ４７年
ゆえに建物は対応年数で減価償却できるのです。減価償この部分が経費になります。
これを節税という人います。なるほと、当面の売上や利益から引き算できますからね。しかし例えば木造建築物では耐用年数は２２年とされています。
ということは、計算上２３年を過ぎると建物の価値はなくなるとされています。しかし現実には２３年を過ぎた木造建築物は現存しています。
ゆえに、節税になったやろという人います。しかし、木造建築物も２０年を過ぎるとそれなりに修理箇所が増えてきます。経年劣化します。これらを補うには定期的なメンテナンスが必要です。
分譲マンションにおける大規模修繕工事みたいなものかもしれません。これらはリフォーム費用や修繕工事として処理されます。
しかし全額税金で処理される訳ではありません。経費になる部分と資産になる部分があります。資産になる部分はまた減価償却資産として計上されます。
減価償却資産であって、見かけ上は節税に見えますけれども、実は経年によってそれなりにメンテナンスが必要。ゆえに建物の価値も下がる。これらの費用を考えるとあまり節税にはならないように僕は思います。
で、どうするの
不動産投資は事業経営ですから経費処理出来るからというて夜の街で馬鹿騒ぎも程があるように思います。これは夜の街だけではありません。車もそうですし、日々の生活もそう。
事業経営している限り、質素倹約を世の常とするのが王道のように僕は思います。
しかし、出た利益をどうするのか。増えた所得をどうするのかって問題がいつも課題として頭の隅にあります。
結論は、利益は明日への再投資の考え方で投資行動するのが正しい道のように僕は思います。この投資行動の一部に不動産投資を取り入れるのが善手のように思います。
まとめ
不動産投資を節税目的にするとあまり良い結果にならないような事例を多く見かけます。過疎地に共同住宅が建設されているのが良い例です。
相続税対策というて、大きなお金を借りて自身の土地に共同住宅を建てるような事例も見かけます。偶然不動産投資がうまくいく場合もあるでしょう。不動産投資はあくまでも事業です。
そこには需要があるのか。供給過多にはなっていないのか。家賃は適切なのか。管理は行き届いているのか。空室には対応できるのか。これらの問題が解決できない限り、投資行動には進まない方が良いように僕は思います。
