大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 デメリット
株式投資、投資信託、リート、ｆｘなどは換金性が良いとされています。中３営業日ぐらいで現金に換金されます。
これらに比べ不動産投資は事業ですから、おいそれと換金できません。感覚的に最短で３ヶ月ぐらいかかるのではないでしょうか。
最長では、永遠に換金できません。最近流行りの空き家バンクなどをみるとその実態が明らかです。相続などで田舎の実家が空き家になった。そのママおいておくにも火災などの心配がある。万が一のときには火災保険が必要であるので火災保険料も馬鹿にならない。
かというて、解体するにも解体費用が掛かる。解体後は固定資産税、都市計画税が増税になる。売却しようと周辺の不動産屋さんに声をかけてもまったく相手にされず。
結局は空き家バンクに流れてくる。しかし空き家バンクとて万能ではなく、人気のない地域の不動産は買い手が付かない。
ではいっそ、無料でも良いからもらって欲しいと願っても引き取り手がない。こんなのが日本の不動産の現状です。闇の部分かなぁ。
まさしく不動産が資産ではなく、負債になった例です。僕たちが扱っている投資用不動産も例外ではなく、他人事ではなく、一歩間違えるとこのような状態になります。
ましてや、借りた金で不動産投資をしているのであればなおさらです。換金出来ない。
で、どうなるの
身近に見るのは、不動産の仕入れ業者で不動産を仕入れるだけ仕入れている処あります。僕らがみてもびっくりするぐらい仕入れている。
この仕入れた不動産を地上げしたり、解体したり、整理したりしてあれこれ問題のある不動産を問題のない不動産に変身させる業者あります。
この問題のある不動産を問題のない不動産に変身させてその問題のない不動産を僕らのような業者に売却するのです。
なるほど、僕らのような業者が買い気満々なときは良いですが、業界が冷えるとか。市場全体が冷えるとかのような場合は、たちまち手元のお金に困ります。手元に余剰資金があれば良いですが、殆どの場合は余剰資金がない。なぜなら、これらの不動産をすべて借りた金で購入しているぐらいですから。
たちまち、市場が冷えると換金できないのが仇になり、一歩間違えると破産になります。彼らは不動産の家賃収入を得るというより、売却益や転売益を狙っている不動産投資家です。
事業が狙い通りのときは良いですが、思うように売却できないときはたちまち手元資金が枯渇します。
で、どうしたの
これはもう、不動産は換金性が低いと最初から認識して不動産を扱うべきだと思います。極端な話、換金せずとも保有している状態が続いたとしても採算が合うように最初から想定している必要があります。
今年に入っての事例で多いのが、借地権です。借地権を何とかしてくれとの相談が僕に続きました。借地権とは建物を建てる為に地主から土地を借りる権利のことです。
平時は地代もそんなに高くはないし、自身の好きな建築物を建築できるのですから良い事ばかりです。もちろん建築費用は自身で捻出します。
しかしこの借地権の契約を解除するときとか、借地権を他人に売却するときに昨今では少々やっかいな問題になります。
一昔前なら、例えば商店街のお店の土地はこの地域の地主がすべて所有していたような事例あります。人口も増えていて、商店街も賑わいをみせていた頃です。
商店を経営するには地主と借地権の契約をして、自身のお金で店舗を建築する。そしてその店舗でお店を経営する。
お店をやめようとすると、この借地権を建物ごと購入してくれる第三者が現れるような時代もありました。ほんの１９８０年代ぐらいまでは借地権の売買は日常でした。
しかし、昨今ではこの借地権を売却する判断をしても購入してくれる第三者が現れません。するとですね。借地権ですから、借地権契約書には契約を解除するときは更地に戻せと記載されています。
ゆえに、借地権の契約を解除しようとすると２つの方策しかないのです。ひとつは、第三者にこの借地権を売却して、借地権を第三者に引き継いでもらう。よって本人は借地権契約から解除されます。
もうひとつは、更地に戻して地主に返すのです。ここで問題が発生します。自身で建築した建物であっても、借地権で建物を引き継いだのであっても、建物を解体して更地に戻さなければなりません。
解体費用が発生します。だいたい、木造２階建てで延床面積が１００平方メートルぐらいであれば数百万円は必要かと思います。
ましてや古い建物で、アスベストなどが含有されている素材を使った建物の解体となると、相当な費用が発生します。
この解体費用の捻出ができない借地権者もおられます。非常に困った問題になります。更地に戻すには解体費用が必要、かというて、このママ借地権を所有していると月々地主に地代を払い続けなくてはなりません。
で、どうする
僕の場合は、換金せずとも採算が合うように最初から判断して投資不動産を得ます。上記の相談者の場合は、二種類の方策で調整中です。
ひとつは、借地権を第三者に売却する為に買い手を探しています。もうひとつは、この借地権の建物を借りてくれる店子を探しています。借りてくれる店子が見つかると、借地権者はそのまま借地権契約を継続できます。なおかつ、地代は店子からの家賃で賄えます。
経験上、借地権の売り買いは少々おおごとですから、この借地権の建物に店子を付ける方が難易度は低いように思います。
まとめ
いずれにせよ、急激な社会情勢の変化があります。不動産市場とて例外ではありません。不動産が売れ残るとか、不動産が売却できないとかはあり得なかったですからね。
それが、昨今では日常的に不動産の換金は難しくなっているように思います。不動産投資を行う前に換金できないことも想定して不動産投資をする必要があります。
