大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 日本 リスク
もうじきオリンピックが開催される予定です。果たして無事に開催できるのか。現時点で開催は決まっているようですが、実際はどうなんでしょう。
大阪では、２０２５年に万国博覧会があります。大阪の埋立地が開催地とされています。カジノ法案も通ったようですので、大阪万国博覧会にカジノが出来るかもしれません。
最近では、東京オリンピックのことばかりで、大阪万博のことはあまり聞きません。
今から５０年も前の１９７０年に大阪万博は開催されました。
準備に約６年間をかけたとされています。この１９７０年の日本の人口を調べてみました。１億４６３万人と統計にありました。
実際に僕は小学生でしたが、どの小学校のクラスも入りきれないぐらいの生徒がいました。そして、中学校では１年生から３年生までの全校生徒が１０００名を超えていました。
日本は現在少子化とか人口激減とか言われていますが、１９７０年の人口１億４６３万人に対して、２０１９年での人口は１億２６３０万人です。なんと現在の方が人口は多い。
この現象はどう解釈すれば良いのかなぁ。
で、どうしたの
不動産投資と人口って相当関連があると思うのです。人が住まなければ成り立たない事業ですから。しかしなぜ１９７０年より現在の方が、人口が増えているにも関わらず、不動産投資はもう先がない的な話をする人が多いのでしょう。
僕も不動産投資をはじめて、統計を取るほど歴史もないですが、先の１９７０年の小学生の時の大阪万博のときの大阪の熱気と現在の大阪の勢いには相当差があるように感じます。
コロナであるとか否かではなく、なんだか勢いがない感じがします。しかし現実には現在の方が、人口が増えている。就労人口の差なのか。若い人が少なくなったからなのか。
感覚的かもしれないですが、街なかから工場が減ったような感じがします。一昔前というても１９９０年ぐらいからなんですが、もっと身近に工場が街なかに存在していたような気がします。
工場が存在しているということは、工場で働く人がいます。工場で働く人がいるということは、どこかに住まなければなりません。住むには生活しなければなりません。商店街も活気がありました。スーパーマーケットも今のイオン程大きくはなかったですが、何やら活気があったような記憶があります。
どのような統計をみて、不動産投資判断をしていいのか。はたして、今売りなのか。今買いなのか。
今から不動産投資をはじめる時期なのか。もう手仕舞いする時期なのか。
で、どうするの
僕はいつも家賃相場の変動をみています。僕が不動産投資をはじめた１９８０年代よりも現在の方が家賃は下がっているように思います。
この家賃の下落は、コロナ禍で下がったのではなく、コロナがはじまる前から下がっている気配がありました。しかし主要駅の駅前のビルなどの家賃は上がっているように感じます。
僕が、家賃が下落していると感じるのは住居系不動産です。人口が増えているにも関わらず、家賃の下落は何か原因があるのでしょう。
この原因を調べるのも大切ですが、家賃が下落している状態を受け入れるとするなら住居系不動産にはリスクがあると判断すべきでしょう。すべての住居系の家賃が下落している訳ではないので、結局はこの日本で不動産投資をするリスクって何と問われたら、場所によるし、不動産投資家の判断によるとしか返答のしようがないように思います。
まとめ
日本で不動産投資をするリスクは先ず、地震国であること。富士山の噴火がありえること。人口が今後現象することなどがあります。
逆に捉えると、リスクが多いと感じる人が増えると不動産投資をする人は減ります。ゆえに不動産価格が下落します。
結局は不動産の価格と家賃相場の相対で、不動産投資判断をすべきだと結論します。
