大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 体験談
普通に不動産を得て、第三者に賃貸する。書けば簡単ですけれども。実際に行ってみると割と経験するとこ多岐に渡ります。
いくつか書き出してみます。
- 計画を練る
- 物件を探す
- 物件を得る
- 金を借りる
- 店子を得る
- 物件を管理する
- 物件を売却する
で、どうなるの
各項目の詳細です。
1計画を練る
計画というても、最初は想像も出来ませんでした。住居を提供するのか、店舗を提供するのか。倉庫を提供するのか。この段階で参入障壁が高いような気がします。
実際に住居が良いのか倉庫にしようかの決定要素は、何となくではないかなぁ。明確な裏付けがあって倉庫を選択している訳でもない感じです。この部分は偶然の要素が非常に強いと考えます。
2.物件を探す
明確な目的があって物件を探すのが理想と思います。しかし不動産ですから、いちから自身でつくれるものではありません。すでに存在するものの中から選択するしか方策がない。
3.物件を得る
選択した物件を得るのです。不動産を所有することになります。ここから税金について何かと縁ができます。不動産は税金と強力にリンクしています。
まず、物件を得て不動産登記をすると登録免許税が必要です。不動産を所有してしばらくすると不動産取得税がきます。
やれやれと思っている春先には固定資産税、都市計画税の通知が毎年納付用紙とともに郵送されてきます。
4.金を借りる
税金のことを先に記載しましたが、不動産を得るには手元の現金で得る場合は割と簡単です。八百屋さんで大根買うぐらい簡単です。面倒な手続きは司法書士の先生がしてくれます。不動産の仲介は不動産仲介業者が行います。
不動産投資の醍醐味は借りた金で不動産を得ることです。金を借りるに抵抗ある人も多いとは思います。僕もそうでした。金を借りる部分でも参入障壁があります。
普通に金融機関を訪問して金貸してくださいというても、はい貸しますとはなりません。事前審査や本審査があります。ここで皆苦労するのです。金は簡単には貸してくれません。
金を借りる場合は、借入額、金利は金融機関が決めます。返済期間の上限も金融機関が決めます。結局金を借りる側としては返済期間を決めるだけになります。１０年返済なのか２０年返済なのか。
5.店子を得る
計画段階かずっと続くのですが、店子が付いていない場合は店子を得る必要があります。賃貸借契約です。店子は個人なのか法人なのか。賃貸借契約の条件を決める必要があります。
大家さん側で勝手に決めるのは勝手なのですが、将来の店子が納得するような条件にしないと店子は付きません。大方は仲介の不動産屋さんが提案してくれる場合もあります。家賃、敷金、保証金などです。
6.物件を管理する
店子が付いた。次はこの店子と不動産そのものの管理が控えています。管理いうても毎日何かをする訳でもないのですが、共有部分の清掃とか。雨漏りしたとか。
7.物件を売却する
売却することを決めたなら、すぐに換金されないと思っていたほうが良いように思います。株式や投資信託ではないので、長くて２年ぐらい必要かもしれません。
で、どうしたの
僕の場合は、観察するしか方策がなかったので、実際に不動産投資をしている人を観察しました。分からないときは専門職に聞きました。
実際に自身で行動してみます。割と理屈から入っていないので参入障壁は低かった思います。理屈で本を読みすぎたり、昨今でしたらネットで検索し続けて情報過多になるとどうやら、頭でっかちになるように思います。
こうなると参入障壁が高くなり、理屈では分かっているけれども行動が伴わないという夏休みの宿題状態になりますね。僕も経験があります。一歩が出ないのです。
で、どうするの
観察するときのコツは、プレーヤーとサポーターに分けてみることです。不動産投資に当てはめると、不動産投資を実際にされている人はプレヤーです。
サポーターはプレヤーのサポートですから、不動産投資の場合、不動産の仲介業者とか司法書士の先生とか、金融機関の担当者とかです。
プレヤーを観察するのが目的なはずなのに、実際にはサポーターを観察してたなんてことあります。投資判断をするにはプレヤーを観察して、傾向と対策を得るのが本筋ですが、サポーターを観察してまたは、サポーターに投資判断を相談するという愚かな行動に出ている人多く見かけます。
ここ相当重要です。
まとめ
経験談というてもひとそれぞれ注力すべき点に差異があるので、書き出すときりがないようにも思います。まずは、経験してみることです。
