大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク やめたい
不動産投資でやめたいということは、今既に不動産投資をしている人になります。なぜやめたいのか。ここからが僕の想像ですが、多分毎月毎月逆ザヤになっている。別の表現を使うなら、キャッシュフローがマイナスになっている。毎月毎月追い金が発生する。
ネットをぐぐると、不動産投資は今、手元のお金を求めるのではなく将来年金のように家賃収入を得る投資であるなんて大嘘ついているヤツいます。
で、どうなるの
ま、他人が何を言うのも勝手ですがこんな大嘘を、不動産投資を今からしようとしている人が読んだら多分勘違いすると思います。いや、ひょっとしたら勘違いさせているかもしれません。
ゆえに、不動産投資をして家賃収入を得ても返済元金や金利や管理費用を支払うと毎月マイナスになる。そのマイナスをお給料の中から埋める。今、しばらく辛抱したら将来は返済金がなくなるから家賃収入から管理費用や固定資産税を引いた分があなたの収入になるなんておめでたい営業している会社あります。今、しばらく辛抱って何年辛抱するかって。それは借入金の返済期間の間ずーっと辛抱しなければなりません。
どれぐらいの期間我慢するかって。どれぐらいの期間辛抱するかって。一般的に不動産投資の場合は物件そのものに抵当権設定でお金を借りる訳ですから、２０年ぐらいの返済期間になります。
このパターンでは、我慢するにも程がある。辛抱するにも程がある。普通に考えてリスクを取って不動産投資をしているのに２０年もの間、毎月毎月お金が出ていくなんて考えられませんが。こんな人現実にいます。
多分、こんな人が不動産投資やめたいと言うと思います。当然です。
で、どうしたの
まずは、僕が思う不動産投資の概念を記載します。
不動産の種類は多々あります。所有権とか借地権とか。不動産の用途も多々あります。住居系とか商業系とか工業系とか。物流系とか。
契約の形態も多々あります。一般的な借地借家法上の賃貸借契約とか。定期借家契約とか。または一時使用賃貸借契約とか。
土地だけ賃貸する場合もあります。普通借地権契約とか。定期借家契約とか。コインパーキングなんていうのも最近ではあります。
不動産を得るにはいくらかのお金が必要です。手元資金で用意する場合もあるでしょう。金融機関から借り入れする場合もあるでしょう。借り入れというても全額借り入れる場合も、不動産取得価格の一部を借り入れる場合もあるでしょう。
返済期間は意外と重要です。長期の返済期間を選択する投資家もいるでしょう。いやいや短期であるべきと考えている投資家もいるでしょう。
物件の種類や借入金、物件の用途、返済期間、契約形態など何を選択しても良いと僕は考えます。何を選択して何を組み合わせても良しと考えています。
ただし、毎月の家賃収入から毎月の返済額や管理費用を含む経費を引き算して月単位で手元資金がプラスになることを絶対としています。
で、どうするの
もう少し枠を広げて、年単位でも手元資金がプラスになることを必要絶対条件にしています。この条件を満たした上で、何を改善するのかを思案すべきです。
例えば空室を埋める方策を研究する。店子に好まれるような設備投資をする。具体的にはネットやwifiがすでに物件にあるとか。家賃設定を再度考え直すとか。家賃と保証金の割合を再構築するとか。
逆にいうと絶対にしてはいけないこと
どのような不動産に投資をしても良しとします。しかし毎月、毎年のキャッシュフローがマイナスになるような投資はいかなることがあってもしてはなりません。
将来家賃収入から固定資産税や管理費用を引いた残りが収入になるなんて言葉を発する人がいたとしても、返済金が返済されるまで毎月毎年キャッシュフローがマイナスであれば次の手が打てません。無限のお給料がある人であれば多少、不動産投資で毎月毎年キャッシュフローがマイナスであっても不動産投資を続けてなおかつ成長させていくことは可能でしょう。しかし普通は毎月手元資金がマイナスになれば、次の不動産への投資が出来なくなります。これは相当な痛手です。
投資行動は複利計算的に行うと非常に効率が良いのです。難しいことはさておいて、得た利益を再投資する考えです。毎月手元資金がマイナスであればこの再投資が出来なくなります。
豊かになるためにしている投資が毎月毎年、豊かでない状態を産むなんてことにならないように判断してください。
すべきことはいろいろありますが、毎月、毎年のキャッシュフローがプラスになることは譲れません。
まとめ
不動産投資をやめたいと言う人は毎月毎年のキャッシュフローがマイナスな人。不動産投資をやめたいと言うような人にならない為にも不動産投資は必ず毎月、毎年のキャッシュフローがプラスになるように行動しなくてはなりません。
