大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 法人化しない理由
未来は誰にも分かりません。事業をするのに法人化するのが得とか損とか。僕もこの部分はよく分かりません。
事業を行うのに法人化する理由なら山のようにあります。しかし法人化しない理由は、僕の考えではないのではないかと思います。
つまり、事業を行うには必ず法人化した方が良い。
しかし法人化しない理由ではなく、個人事業で行わざるを得ない場合があります。身近な例では住宅ローンでしょう。
で、どうなるの
投資を目的に住宅ローンを使うことはルール違反です。もし、ルール違反すると一括返済を求められることもあります。
しかし、家族４人で終の棲家で例えば奈良県の住宅街にマイホームを得た。住宅ローン返済期間は３５年。住宅ローンを３０歳で組むと返済終了は６５歳になりますね。
当初はお勤めしている会社に定年まで勤めようと考えている。よくあることです。しかし諸般の事情により、転職することになったとか。
お勤めしている会社からの出向の命がくだったとか。本社東京に栄転になったとか。
では、この奈良県に得た家はどうするのか。転売するのも一案ですけれども。転売して転売価格と住宅ローン残債を比べて、住宅ローン残債の方が多ければどうするのか。
損切りを覚悟しての転売するのは理解できますが、住宅ローン残債の方が転売価格より多い場合は手元に現金がなければ損を覚悟しても売るに売れない状態になります。
困った。次の手としては、この奈良県のマイホームを賃貸に出す。つまり、ここで個人事業として不動産賃貸業を始めることになります。
で、どうしたの
この場合は、法人化したくても個人事業主から法人化できません。技術的には可能ではありますが、法人化する利点があまり感じることはできません。
この場合で、あえて法人化するとなると、当事者を代表に法人を設立する。この新たな法人に自身の住宅ローン残債の残っている家との賃貸借契約を締結する。
これで新たな法人はこの家の地権者になります。そして、この家を第三者に新たな法人が賃貸する。これで家賃収入は新たな法人に入ってきます。
新たな法人の経費は、当事者へ支払う不動産の家賃になります。新たな法人での経費は、交通費、通信費、事務費、クルマ、保険など普通に法人の経費になるであろうものになります。つまりこの新たな法人は不動産を転貸して不動産賃貸業を行う会社になります。
で、どうするの
ここまでして法人化する意味を考えると、この法人で次の不動産投資を行うとするなら、法人化する利点は見いだせます。
しかしこれも考えもので、上記の場合でしたら奈良の家から東京本社に引っ越しになった。引っ越し先である東京での生活はどうするのかって問題になります。
僕なら、奈良の家は賃貸に出し、東京での家を新たに再度住宅ローンで購入します。で、再度転勤の辞令が出、大阪に引っ越しする事になった場合はどうでしょう。
東京の住宅ローンで購入した家を僕なら賃貸に出します。そして、再度の引っ越し先である大阪の家も再、再度住宅ローンで購入します。そして住みます。
この場合でしたら、あえて法人化する必要もないかもしれないどころか、住宅ローンを使う限り法人化出来ないと表現するのが適正でしょう。しかし不動産管理会社的に上記のように法人化することも可能です。
まとめ
不動産投資で法人化しない理由は住宅ローンを使って、心ならずも自宅を賃貸に出す場合だけだと僕は思います。しかし、このような状況であっても家賃管理会社的な法人を設立する意味はあると僕は思います
