不動産投資【未来は明るいのか】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　未来は明るいのか

僕が不動産投資を始めようと思った学生の頃、不動産関連の本を読みました。いろいろな本を読もうと思ったのですが、その頃不動産投資を解説した本なんて存在していませんでした。

その中で唯一、邱永漢氏が書いた不動産投資本がありました。邱永漢氏は、台湾の人で、日本で東京大学を卒業されたと著者経歴にありました。

日本で成功された実業家です。他の顔は直木賞作家で、１９５５年に受賞されています。側面としては、株式相場に深く料理の本なども執筆されていました。今はもう鬼籍に入られました。

この邱永漢氏の不動産本を読むと、戦後東京青山通りのことが記載されていました。その頃は青山通りに土地さえ持てば、建築費用はこの建築物に入居するであろう店子からの保証金だけで建築出来たとのこと。今では考えられない感じです。１９６０年代から７０年代ですね。

ときが過ぎ、１９８０年代になりますと新築で土地から得て不動産投資物件を得る場合、全額借りた金では経営は難しくなってきているように感じます。

例外は１９８０年代後半のバブル経済です。この頃は、土地さえ購入すれば値上がりしてました。不動産さえ得れば利益になっていました。

そして１９９０年代前半にバブル経済は崩壊しました。ここらへんから、土地値や不動産価格が激下がりしました。しかしよくこれらの価格をみるとですね。激下がりには違いないのですが、バブル経済で上がった分が下がっただけです。つまり１９８０年代に土地相場が戻った感じです。

現在はどうか。僕の感覚では、１９９０年代後半から現在まで不動産価格はあまり変化してないのではないかと思います。なるほど少しのインフレなどは認めますが、あまり変化はない。

なおかつ、家賃相場は逆に下がっているのではないか。ここが一番の問題です。

結局はどのような事業でも需要のあるところでないと事業は成立しない。これ大原則です。不動産の価格が値上ったとすると、その地域に不動産の需要が発生したと解釈できます。

一部の地域の不動産の価格が下がっています。下がったから購入しやすくなったのではなく、たしかに購入はしやすくなったでしょうが、購入した後の不動産賃貸業が厳しくなるように思います。なぜなら、不動産価格が下がった原因は不動産の需要がなくなったから。

この需要や供給の視点で不動産の未来を見ると、未来は明るいとか暗いで表現するのではなく、需要のある地域の不動産は明るくて、需要のない地域の不動産は暗いとなります。

では、不動産の需要のある地域はどこかってことになります。なぜならこの地域では不動産の未来は明るいからです。

これを探すのが不動産投資の醍醐味かもしれません。同じ地域でも、例えば住居系は暗い未来しかないが、商業系は明るいとか。商業系は暗い未来しかないが、工業系は明るいとか。

僕の場合は、今採算が合うことを最大に考えて不動産に投資をしています。未来に採算をおいていません。

どうやら、未来に採算をおいている不動産投資はあまり良い結果を得ていない印象があります。

不動産投資の未来ですが、明るい地域もあるし暗い地域もある。明るい地域を探すのが不動産投資の醍醐味です。未来に採算を合わすのではなく、今採算が合う不動産に投資すべきと僕は思います。