大賀 信幸 
不動産投資で新築と中古物件ってどうなの
結論として、中古物件でないと採算は合わないのではないか。
僕の不動産の書籍での師匠である邱永漢の著作によりますと、東京青山通りに土地を所有すれば、建物代金はすべてその建物を借りる予定の店子からの保証金で建築出来たとのこと。
つまり、土地所有者である邱永漢は建築費ゼロ円でビルを得たことになります。こんな時代もあったようです。
時代は移りました。１９８０年代から１９８７年のバブル経済前まででしたら、なんとか新築物件で採算は合ったように思います。僕もこの頃、新築物件を３件取得しました。
この３件はありがたいことに未だに僕に家賃を運んでくれています。
で、どうなるの
どうやらここらへんから、つまり１９９０年代はじめのバブル経済破綻後の失われた２０年とかも含めて新築物件では採算は合わなくなった印象があります。
この採算が合う合わないをもう少し深く考察してみます。
僕らが採算合うという表現と、本当のお金持ちが採算合うという表現では意味が違います。ここ本当に重要なことだと思います。
で、どうしたの
僕らが採算合うという場合
あくまで投資対象としての不動産であることは、お金持ちも僕らもかわりません。何が違うかというとそのお金の調達の方法です。
僕は数ある投資の中で不動産投資を選んだのはお金がないから不動産投資をしているのです。なぜお金がないから不動産投資なのか。それは不動産投資に限って、借りたお金で不動産に投資出来るからです。
他の投資、例えば株式投資や金、銀、原油などの投資は借りたお金では投資できません。まず、原油買うから金貸してと銀行に言うても貸してくれません。いちどお試しあれ。
僕らが採算合うと言うのは借りたお金を返しながら手元にお金が残ることを指しています。
僕らが採算合わないと言うのはこの借りたお金を返しながら尚且、手元にお金が残らないことを指しています。
本当のお金持ちが採算合うと言う場合
おそらくどんな収益不動産でもその取得金額すべてを借り入れせず取得したとします。これが１０億円であれ１００億円であれ。必ず採算は合います。
なぜなら、その物件から最低でも家賃が入ってくるからです。収支計算してマイナスになることはありえないと思います。
よっぽど、ひどい収益物件で家賃収入はあるけれども、固定資産税引いたら赤字みたいな物件もあるでしょう。そのような物件は当然取得する前に分かります。固定資産税が払えない物件はおそらくその物件の賃貸価値の付け方が間違ってるかもしれません。
なぜなら、固定資産税はその物件の価値と比例して設定されています。固定資産税が高い物件は家賃も高いのです。家賃収入も多いはずなのです。それで採算が合わないとするならどこか間違っています。
僕固定資産税ゼロ円の土地所有しています。さすがにゼロ円です。まったく資産価値ありません。誰も借りてくれませんし、売ろうにも売れません。買ってくれる人いません。
いずれにせよ、物件を購入するのに金融をしないのであれば必ず採算は合うというても過言ではありません。
現実には新築物件は建築され続けています
この新築物件はどこかの誰かの物件です。当たり前ですが、必ず所有者はいます。しかし全額借りた金で土地建物を建てた場合は採算合いません。
つまり、毎月、毎年借入金を返済しながら、管理費用を支払い、固定資産税を支払うと採算は合わなくなります。
では、なぜ新築物件が建築されているのか。ここなんですが、いろいろ状況を推測できます。
- 本当のお金持ちが建築している場合
- 全額借り入れして取得した不動産であっても返済期間が３０年間以上のように極端に長い場合
- 他の事業などで収入があり、不動産を取得する場合
- 全額ではなく、市場に応じた額だけで借り入れして不動産を取得した場合
- 地主で建物だけを建て替えたもしくは建物だけを借入して建築した場合
で、どうするの
これらの新築不動産が何らかの事情で元の所有者から売却されます。不動産の価格はそのときの時勢で決まります。採算が合うぎりぎりで決まるようです。
で、中古不動産市場が出来上がっているように思います。
まとめ
どうやら今の時勢では新築物件は全額借り入れ金で取得すると採算が合わないのではないか。この場合の採算とは借り入れしたお金を返済しつつ毎月毎年手元にお金が残ることを指しています。
手元にお金が残る物件は、市場に揉まれた中古物件だけではないか。理由は中古物件の価格は市場や時勢で決まるからです。この中古物件市場こそが宝の山ではないかと僕は思います。
ま、毎月毎年の収支を考えずにただ不動産を所有したいだけなら、新築物件もありでしょう。これを投資と表現するのはどうでしょう。所有欲は人間にはありますから。欲を満たしているのも投資かもしれません。
