大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 タイミング
結論として、２種類あります。書き出します。
- 市場のタイミング
- 自分自身のタイミング
投資にタイミングって普通はないように思います。なぜなら未来は見えないから。未来が分かれば誰もが投資成功者です。現実に未来をある程度想定出来る人は投資で成功しています。
成功している人を真似ても必ずは成功できないし、かと言うて失敗している人を真似ると必ず失敗する。これ不思議です。この違いは何なのか。
ここらへんをいろいろ考えると運にたどり着きました。果たして運だけで説明出来るのか。運の良い人、悪い人います。
僕なりの観察では、運の良い人はどうやら信頼を集めている人ではないのか。例えば約束を守るとか。挨拶するとか。有言実行とか。または、無言だとか。
運の悪い人は信頼のない人ではないか。いつも愚痴をいうたり。傷の舐め合いしてたり。約束を守らなかったり。信頼のない人には人は集まらないし、ゆえに情報も集まらない。不思議とこんな人には同じように愚痴を言うたり傷の舐め合いしたりする人達ばかりが集まります。横で見ていて痛いです。
で、人の顔を見ると仕事ないですかとかね。そんなこと僕言われても、もし仕事あったとしても運の悪い人には仕事依頼しません。これは僕だけではなく世間の人全部がそうであるような気がします。
で、どうなるの
運のことは僕も他人事ではないのでいつも意識していますし、可能であれば運の良い男になりたい。こんなこと思いながら不動産投資のタイミングについて記載します。それぞれに総論と各論があるように思います。
1.市場のタイミング
土地値、建築費用、家賃、金利、金融情勢などが要素になるような感じです。詳細を言い出すとドル円がどうなるとか。日経平均株価が高い安いとか。貿易黒字や貿易赤字がどうこうとか。政権が自民党であるからどうなるとか。民主党になればどうこうとか。アメリカ大統領がかわれば日本はかわるとか。不確定要素がいっぱい出てきます。先の例ではないですが、不確定要素を口に出せば出す程運が逃げていくようにも思います。
ここから先は好きか嫌いかで判断するしか方法はないのではないか。では、何を好んでいるのか否かなんですが。僕の場合、ヒントになったのはファンダメンタルズとテクニカルズです。
株式相場や債権相場の用語らしいのです。
ファンダメンタルズは
廻りの状況を認知して未来がどうなるかを判断する手法です。ドル円がどうなっているかとか。アメリカ大統領が誰になるとか。貿易黒字があるとかないとか。中国が台頭してくればどうなるかとか。いろいろ不確定な要素を出来るだけ、確定的に判断して未来の絵を描く感じがします。ファンダメンタルズに対して、テクニカルズがあります。
テクニカルズは
為替状況とか市場の不確定な要素はすべて今の価格に織り込まれている。ゆえに今の価格はどのように推移して今の価格になったのか。その推移の延長線上に未来はあるのではないかという考え方です。
で、どうしたの
僕はどちらかと言うとテクニカルズの方が好きです。僕の頭ではファンダメンタルズのように不確定な要素がありすぎて、未来を想像出来ません。
総論として、
不動産投資のタイミングは市場が安定し、つまり金利なども安定し収益不動産を購入しても家賃収入で事業が成り立つ時と結論します。
各論として、
総論でタイミングとして良くない場合でも個別の不動産では事業が成り立つ場合があります。これを僕は市場の歪と表しています。この歪を見つけるのが仕事ではないかとも思います。
2.自分自身のタイミング
悲しい現実として人間には寿命があります。７０歳で２０年ローンを組んで返済時には９０歳になる。理論的には可能ですが、金融機関が良しとしてくれません。
住宅ローンでは、完済時８０歳というのがあります。ということは、６０歳ぐらいでも住宅ローンは申し込める訳です。
不動産関係の事業ローンでは、親子で返済とか金融商品としては年齢だけがネックではないローンもあります。しかし一般的には年齢が不動産投資をするタイミングの多くを占めているでしょう。
総論として、
自身の年齢から逆算して事業ローンで不動産投資を考えている場合は現在の年齢が６０歳ぐらいが最大ではないか。しかし法人の場合はこの限りではないように思います。
各論として、
こればかりは個人の信用の度合いが相当大きな要素をしめます。年齢だけでは信用状況を図れませんからね。年齢に関係なく融資可能な人もおられると思います。
で、どうするの
市場のタイミングと自分自身のタイミングを加味して判断すべきでしょう。
市場のタイミングは市場の歪を見つけることだと思います。
自分自身のタイミングは、金融して不動産を取得する場合事業ローン完済時が８０歳とするなら多少の無理があるように僕は思います。ここから逆算して不動産投資をするタイミングを図るのが善手だと思います。
まとめ
不動産投資をするタイミングって難しいです。僕はいつでも思い立ったが吉日と考えています。悩む時間が勿体ないとも思います。
しかし手当り次第とは思っていません。市場や自分自身の状況を判断するのが最善手でしょう。
