大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗 借金
結論として、任意売却は使えます。
これだけでは何のこっちゃ分からないので具体的に記載します。
理由は何であれ、金借りて返せなくなれば破産です。ただしがありまして、正規の金融機関から金を借りている場合では、破産は通用します。
漫画やVシネマではミナミの帝王とか、ヤミ金ウシジマくんでは破産は通用しません。あくまでも正規の金融機関の話です。
で、どうなるの
普通は借りた金返せなくなるとですね。特に不動産投資の場合では所有不動産に抵当権を設定されていますから、この不動産は競売になります。
金借りている人や法人は当然破産です。破産の場合は１００万円ぐらいの手持ち資金は認められていますがそれ以外の資産はすべて取り上げられます。殆ど丸裸状態です。
ネットでも競売情報なんて言葉で検索すると日本地図と競売物件が出てきます。これらを欲する人は所定の手続きをして入札します。値段が合えば落札です。
以下ご参考まで。
競売では、元々の不動産所有者と落札者は善意の第三者の関係で縁もゆかりもない人や法人が落札します。で、落札されると当たり前ですが、落札した人のものになります。で、他人のものになります。
仕事として、投資として不動産を所有して手放す場合です。これは仕方がない。プロ野球選手でも空振りもするし、三振もする。負けない投手はいませんからね。
で、どうしたの
ここからなんですが、投資した不動産を手放すのは仕方がないにしても、今住んでいる家を手放すのはどうしたものか。
家を追い出されても、どこかに住む必要があります。小さい子供がいたり、年老いた両親が同居している場合はなおさらです。
家なき子状態に成り得ます。現実に、家なき子になります。路上で生活するのもどうかなぁと思います。日本は福祉があるので路上生活者はいないハズなのに現実には家のない人見かけます。僕の知人もしばらく自動車で寝泊まりしていました。
福祉に頼るとしても手続きにも時間がかかります。引越しするにも次に住む家を探さなければなりません。そもそも資金が尽きて家を手放さなければならなくなっているのに、引越し費用もありません。次に住む家の家賃は何とか支払えるとしても、保証金もありません。保証会社もつかないでしょう。次に住む家を探す為に不動産屋さんに支払う仲介手数料さえ支払うことはできません。困った。
ここで登場するのが任意売却です。競売の場合の落札者は善意の第三者です。任意売却先ももちろん善意の第三者ですが、知らない仲ではないのが特徴です。
競売は入札して落札ですが、任意売却は金融債権を持っている金融機関やその債権を購入した会社と交渉により売買します。あくまで、売却するのは破産する当事者に金を貸している金融機関または、その債権を持っている会社や人です。
これらの金融機関と話を付け、適当な金額でこの不動産を購入するのです。僕は幸いなことに破産は経験ないですが、任意売却先として、任意売却物件を購入した経験が複数あります。
任意売却物件のだいたいの流れは以下の通りです。
- 金を借りている当事者が破産する
- 破産する当事者の所有する不動産が任意売却される
- 知った仲の第三者が任意売却で不動産を購入する
- 破産した当事者と知った仲の第三者とで元自宅での賃貸借契約を締結する
- 破産した当事者は知った仲の第三者に元自宅に住むに当たり家賃を支払う
- 当事者は破産してもそのまま知った仲の第三者に名義が変わった元自宅に住む
- 破産から約５年後には破産者は銀行取引再開出来るので、破産当事者は新たに住宅ローンを組んで元自宅を買い戻す
最後の7.買い戻しまで到達すれば万々歳ですが、僕の経験では２割ぐらいしか到達する人はいません。しかしゼロではありません。
ここに社会復帰する可能性があります。元自宅も買い戻せて一件落着です。
で、どうするの
まずは、借りた金返せなくなりそうになると、弁護士の先生に連絡するのは善手でしょう。しかしそのまま破産すれば、１００万円だけ残して丸裸になります。年老いた両親や小さな子供がいる場合は相当切ない感じになります。これらを救うのが任意売却です。弁護士の先生に連絡したときに任意売却の可能性も聞いてみるのも一案です。
任意売却したとしても、必ず成功する訳ではありません。成功させるには絶えず市場を観察し、次のチャンスを見極めることです。例えば元破産者が住宅ローンを組むとした場合、どの住宅ローン会社であればローン審査が通り易いのかを観察するのも良いかも知れません。一般に破産してから金融機関との取引の再開には４年から５年ぐらいかかるとされています。この５年間を無駄にしない為にも市場を観察してください。
まとめ
事業には成功もあるし失敗もあります。ただ、致命的な失敗をしないことを心がけると精神的に楽になるように思います。この場合の致命的な失敗は住む処がなくなることでしょう。
自分を追い詰めないことです。楽観的にすれば廻りに人もまた集まってきます。人が集ってくれば豊かになります。社会復帰はすぐそこです。
