不動産投資【無借金であれば別のものに投資もありかなぁ】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　無借金

無借金で不動産投資をするには深い意味があるように感じます。

僕も含めて僕の廻りで不動産投資をされてる友人知人は皆無借金で不動産投資をしていません。また僕も含めて不動産投資をする前と不動産投資をした後では生活そのものがかわっています。

で、どうなるの

無借金で不動産投資をする場合の利点と欠点を書き出してみます。

無借金で不動産投資をする利点と隠れた欠点

  1. 借入金がゼロですから元金返済はなし
  2. 借入金がゼロですから金利もなし
  3. 抵当権の設定なし
  4. 相続や贈与などに現金よりも不動産の方が節税になる

1.借入金がゼロですから元金返済はなし

当たり前ですが、元金返済はなしです。僕は借入金で不動産投資をしていますのでこの元金返済はないのは相当資金に余裕が出てきます。殆どの破綻する人は元金返済分が返済出来なくなります。

返済するお金は手元から出て行く訳ですが、手元から出ていくお金であるから経費扱いされそうな感じですけれども、経費にはなりません。ここ勘違いすると大騒ぎになります。無借金ではこのような間違いはあり得ません。

しかし余裕が出てくる分、不動産投資にシビアになりにくい感は否めません。日々の不動産管理とか修繕費用、店子の管理などです。どうしても甘くなりがちです。これは借り入れして完済した不動産にも言えます。

2.借入金がゼロですから金利もなし

これも当たり前と言えば当たり前です。この場合の金利はゼロになります。もし借入金で不動産を購入したらと考えるとこの金利分は経費になります。収入からこの金利分は引けます。

せっかく税務上金利は経費処理出来る訳ですから武器があるのに武器を使わなくて戦っている感じもします。なるべく戦わないで勝てるのが理想形ですが。

3抵当権の設定なし

普通に借り入れして不動産投資をする場合、その投資物件に金融機関の抵当権の設定をします。無借金で不動産を購入する場合はこの抵当権の設定をしません。これは相当な追い風になります。

将来、金融機関から借り入れして別の投資不動産を購入する場合、この抵当権の設定されていない不動産と共同担保に出来る可能性があります。

もし、抵当権設定出来る不動産があるのに抵当権の設定をしていないままなら武器を使い切っていない感もします。武器は使わない方が良いに決まってますが。

4.相続や贈与などに現金よりも不動産の方が節税になる

現金で１億円を相続や贈与する場合と一旦その１億円を不動産に形をかえて相続や贈与をする場合でしたら相続税や贈与税が軽減されます。

軽減される理由は不動産の場合は評価額というのがありまして、行政がそれぞれの不動産に対して評価額を出しています。この評価額は一般的に不動産の流通価格や実勢価格よりも下回っていることが多いのです。

特に昨今ではタワーマンションなどの上階ではその傾向が指摘されています。実勢価格と不動産評価額が乖離しすぎてる感があるので節税などの巣になっていると。。

しかし考えてみればものは流通してこそ経済効果を生む訳ですから理由はどうであろうと流通するのは良いことだと僕は思います。

現金を相続や贈与の為に一旦不動産に形をかえるのは反対しませんが、不動産は購入するのも維持するのも将来売却するのも経費がかかり過ぎます。この経費の部分と所有するリスクの部分を勘案すると正直に相続税や贈与税を支払う方が善手だと思うのですがいかがなものか。

で、どうしたの

この欠点があるから僕は無借金では不動産投資をしてこなかったのです。

無借金で不動産投資をする欠点

  1. お金が貯まるまで時間がかかる
  2. 投資時期が限られている

1.お金が貯まるまで時間がかかる

年間１００万円貯蓄出来るとして、２０００万円貯金するまでに２０年掛かります。僕はこの２０年間が無駄に思えて仕方がないのです。お金を借りるのは時間を買うことではないかなぁなんて感覚があります。

2.投資時期が限られている

不動産投資をする時期ってあるように思うのです。例えば最近でしたら２０１９年末ぐらいまでは不動産投資は控えるべきであったのではないか。で、僕は買い目線より売り目線で不動産市場を見ていました。

どう考えても、２０１６年ぐらいから不動産の価格は値上がり気味でした。建築費も値上がり気味。建材と言うて建築の材料も軒並み値上がり。しかし家賃は変わらず。

家賃も釣られて値上がりしてたら不動産は買い時期であると判断出来るのですが。家賃はかわらずで、不動産価格が上がり基調でした。僕は手持ち不動産で家賃収入がない不動産を全部売りました。

売るのに２年ぐらい掛かりました。結論として２０１９年末にはすべて売り切りました。何を期待していたかと言うと、不況を待ってたのです。不況がくるであろうから、売却した不動産の手持ち資金で不動産を購入する段取りしてました。

年がかわって２０２０年１月、世界が変わりました。不況を待つどころではなくなりました。しかし上記の判断は間違っていませんでした。

今からは不動産は買い時であるような気がします。なぜなら建築費用もこれから落ち着くであろうし、不動産価格も暴騰はしないであろうと思うのです。家賃はおそらく変わらずであると思います。一部の商業施設などの家賃設定は変化するとは思いますが。

こんな買い時に無借金で不動産投資をするとなると、不動産投資をする人は相当限られるような気がします。

で、どうするの

無借金で不動産投資もありだと思います。しかし相当限られた人しか投資出来ないような気もします。

まとめ

無借金で不動産投資をするとあまり生活はかわらないのではないかとも思います。僕の廻りの不動産投資家は皆借入金で不動産投資をされています。人生そのものを大きく変化させています。