大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リフォーム
リフォームは奥深いですね。いっそ建て替えも検討するけれども、リフォームに決定するとか。場所によっては再建築不可の処がありますので選択肢はリフォームだけの場合もあります。ワンルームマンションの店子退去の現状復旧工事もリフォームになります。
注意しなくてはならないのは大規模修繕工事などの場合は建築確認申請が必要なこともあります。例えば建物の用途変更があるとか。よくあるのは事務所ビルを住居に変更するとか。
階段の位置を変えるとか。家庭用のエレベーターを取り付けるとか。エレベーターの場合は構造計算書の提出が必要な場合もあります。
建築物には基準時という考え方があります。基準時とはその建物が出来たときです。正確には、その建物の建築確認申請された時です。例えば法隆寺は７００年頃に建築されたとされていますが、７００年当時には建築基準法がありませんでした。当たり前ですが。
その当時に建築されたものは今の建築基準法には適法していません。ゆえに法隆寺は違法建築物扱いになるのかと言われれば違法建築扱いにはなりません。なぜなら、７００年には建築基準法はなかったからです。
で、どうなるの
今法隆寺の改修工事をすると、今現在の建築基準法に合致していなければなりません。法隆寺は今現在の建築基準法では違法建築物扱いになります。改修工事をしないなら法隆寺は違法建築物扱いにはなりません。
ゆえに改修工事そのものが出来なくなります。こんな場合は特例で大臣認定があります。国土交通省大臣が認定すればオッケーになる法律です。
法隆寺であるから大臣認定になる訳でして、一般の住宅やマンション、ビルなどは大臣認定には普通はなりません。これらの建築物で大規模修繕工事や構造体を触る工事、建物の用途を変更する場合では何が何でも現在の建築基準法に合致しなければ違法建築物となって、そもそも大規模修繕工事そのものが出来なくなってしまいます。用途変更も同じで、用途変更そのものができなくなってしまいます。
で、どうしたの
僕の場合は、築古の鉄骨造の３階建の不動産を購入したことあります。敷地面積は２５坪ぐらいです。建築面積は２０坪ぐらいです。２０坪の３層です。
この鉄骨造のビルは元々事務所ビルとして使用されていました。所有者がご自分の事務所として使われていました。１階は駐車場でした。２階、３階と階段でのぼります。共に事務所フロアーでした。
このビルをリフォームしました。１階を店舗としました。２階、３階を住居としました。リフォームというても殆ど構造体を残して作り直した感じです。
なぜ、新築にしなかったのか。解体費用や残土処分費用も含めて建て替えも検討しました。構造体を残してリフォームする方が同程度の建築物が建築でき費用も安価に仕上げることが出来るとの判断です。
リフォームしてからもう３０年ぐらい経年しています。未だに僕が所有しています。外壁や屋根防水も含めて、２０２０年にリフォーム後はじめての経年による改修工事をしました。築年数にすればもう５０年ぐらい経っている建物です。管理さえすれば経年しても不動産の価値は保てることをこの小さなビルで体験しました。
別の物件では、木造で２階建ての倉庫を新築で建築しました。リフォームの記事やのに新築とは。。。
ここからなんですが、新築の倉庫なんてどこにもあります。僕が考えたのは木造ですから改修工事やリフォーム工事が簡単です。新築で建築して店子さんが自由にリフォームしてくださいとしました。
するとですね。イメージは倉庫で建築したのですが店子さんの作業場として賃貸契約しました。何やらテントや帆布の制作の作業場でした。どんなリフォームをされるのかと見ていると。
まずは、１階部分は腰の高さに床を張る仕事から始められていました。足元では低すぎるらしいのです。腰の高さに床と言うよりも、椅子の高さに床がある感じです。で、その床に座ってミシンがけをするのです。床一面に帆布を広げて工作されていました。２階部分は事務所仕様にされていました。
手元を見ていると飽きない感じの仕事です。ミシンひとつで直線も曲線もつくる仕事でした。完成したテントは船舶に使われるらしいのです。いろいろな仕事があるものです。
で、どうするの
築古の不動産をリフォームして不動産投資物件にすること大賛成です。新築するよりコストは低くなります。すでに建築物が建築されているのでリフォームする前にリフォームした後の建築物の想定がしやすく感じます。
中には再建築不可の物件もあります。僕も所有しています。僕の場合は再建築不可なので新築をやめてリフォームにしたとかではなく、そのまま不動産投資物件として割り切っています。将来経年して建て替えなければならないときは、更地にでもして地域にでも開放しようと思っています。
まとめ
新築したくても出来ないからリフォームという考え方もあります。最初から積極的にリフォームという考え方もあります。どちらにせよリフォームはつかえます。
注意点としては、特に木造の建築物の場合、木造在来工法とかいわれている建物あります。如何にも柱と梁で構造を支えているように見えます。
しかし実は柱と梁で構造を支えているのではなく、壁で構造を支えているのです。ゆえにやたらに壁をぶち抜かないことです。ここ相当注意してくださいね。壁は重要な構造部材ですからね。
