大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 方法
陸上競技で１００メートル走あります。古い話ではカール・ルイス。最近では誰かなぁ。日本選手では無理やと思われていた４００メートルリレーで銀メダルをとりました。バトンリレーに創意工夫があったことを後の記事で読みました。
１００メートル走は小学生でも幼稚園児でも走ることできます。８０歳のお爺ちゃんも走れます。問題はその走りでメダルが取れるか否か。その走りで飯が食えるかどうか。
１００メートル走は、ルールは簡単です。走り方も簡単です。しかしこれだけでは勝てないし世に出ることができません。不動産投資もルールは簡単です。仕組みも簡単です。しかしこれで飯が食えるレベルになるかどうかは、それぞれ投資家の裁量のようにも思います。
で、どうなるの
不動産投資の方法は、不動産の何らかの地権者になって家賃収入を得ます。なおかつ、この不動産の何らかの地権者の権利を売却して売却益を得るだけです。
方法は、上記した以上のものはありません。
僕は売却のタイミングがどうしても分からないので売却することは考えていません。これでも何とかなるのが不動産投資の面白い処です。
問題はこの簡単な仕組みや方法を自身の置かれている経済状況とか社会状況にいかに合致させるかと思うのです。
例えば、今１０００万円の現金を所有している８０歳のお爺ちゃんがいたとします。８０歳では金融機関もお金を貸してはくれないと思います。これがその投資家の置かれている社会状況です。しかし今、現金で１０００万円所有している。これが投資家の置かれている経済状況です。１０００万円のお金を消費に使うと減ってしまいます。
年間１００万円を使うと１０年で底が尽きます。８０歳の人が９０歳でお金がなくなります。これが消費の怖い処です。投資しないことの怖い処です。
で、どうしたの
しかしこの１０００万円で築古でも良いので小規模の共同住宅を購入したとします。概算では２０％ぐらい利回りのある物件あります。とするなら、年間家賃収入は約２００万円あります。固定資産税や都市計画税などの経費を引き算しても１５０万円は残るでしょう。もちろん空室リスクやその他リスクはあります。
しかし、何も投資せずに１０００万円から消費に使わざるを得ないよりも、少なくとも、リスクがあっても年間１５０万円の収入を見込む方が良いと僕なら考えます。
年間１５０万円の収入を見込んでいても、いろいろリスクがあって、空室もあって年間５０万円ぐらいの収入になったとしても、１０年後にはゼロにはなりません。
１０年後もおそらく年間５０万円以上の家賃収入が見込めるでしょう。これが投資の素晴らしい処だと僕は思います。
そして１０年後にもしこの不動産を売却したとしてもおそらくゼロ円にはならないでしょう。少なくとも土地代ぐらいでは売却出来ると思います。
で、どうするの
８０歳で銀行借り入れできない人のことを記載しました。例えば、２０歳代でお金もないし、社会経験もない、信用もまったくない若者がいたとします。これ僕ですが。
当然金融機関からの借り入れは出来ないでしょう。このまま諦めるのか。あきらめて時給８００円のアルバイトで時間をお金に変えるのか。
時間をお金に変えることも否定しません。しかし、方策はあると思うのです。時間をお金に変えると時給８００円は入ってくるでしょうが、一番大事な自身の時間がなくなります。こちらの方が大問題だと僕は思います。
自身の時間で旅に出るのもよし、女の子とデートするのもよし、勉強や読書するのもよし。しかし時間がないとしたいことできません。
僕の場合は、廻りを観察していました処、１０００坪ぐらいの空き土地を見つけました。駅からも遠いし、工業専用地域にある不便な土地でした。
駄目で元々と思い、地主にこの土地僕に貸してくださいと頼んでみました。地主も固定資産税や都市計画税を支払わなくてはならないので非常に困っていた幸運が僕にありました。
あれこれ交渉して僕がこの土地を借りることができました。理想は借地権で借りるのが僕の権利としては相当大きな権利になりますが、そこは地主が許しませんでした。
僕が借りた条件は、一時使用賃貸借です。つまり僕に何の権利も有しない土地の賃貸借契約です。これは仕方がない。なぜなら僕にまったくの信用と社会経験がないからです。お金もないし。次に、地主にこの土地を僕が借りて、僕が転貸出来ることを条件にしました。つまり、僕が第三者に転貸できるのです。
尚且、借地権は無理でもプレハブ小屋ぐらい建てさせてくださいと地主に交渉しました。なぜなら１０００坪といえば野球のグランドぐらいあります。管理小屋が必要と言うてみました。地主了解してくれました。
問題は地代です。いろいろ思考実験してみました。だいたいこの地域の土地の値段は坪当たり２０万円ぐらいでした。実勢価格が２０万円ですから固定資産税評価額はその７割ぐらいです。ゆえに２０万円✕７割＝１４万円となります。これが１０００坪ですから、１４万円✕１０００坪＝１億４０００万円となります。固定資産税、都市計画税は１０００分の１７ですから、１億４０００万円に１０００分の１７を掛けます。１億４０００万円✕１７÷１０００＝２３８万円となります。
僕のまったく勝手な想像ですが、もし僕がこの土地を月間家賃１００万円、年間１２００万円で借りたとして、地主の手残りはこの１２００万円から固定資産税、都市計画税の２３８万円を引かなければなりません。ゆえに、１２００万円−２３８万円＝９６２万円になります。手残りで１０００万円を切っています。
ここ感覚の世界ですが、これでは地主は僕には賃貸しないと思いました。地主も僕のように経験も実績も信用もない奴に土地を貸す訳ですから、ある程度納得する金額でないと駄目であろうと考えました。
で、これもまったく僕の想像ですが、１５００万円で僕が借りたとすると、地主は１５００万円−２３８万円＝１２６２万円の手残りになります。これを１２ヶ月で割り算してみます。１２６２万円÷１２ヶ月＝１０５万円。地主の手残りは、年間でも１０００万円を超え、尚且月間でも１００万円を超える。
この条件を地主にぶつけてみました。すんなりと地主承諾してくれました。保証金３ヶ月分、敷金礼金なし。なおかつ僕が勝手に空いている１０００坪の地主を訪ねた訳ですから仲介手数料も必要ありません。僕が地主に支払う家賃は坪当たり１２５０円です。月当たり１２５万円です。
で、この土地を誰に使ってもらうかです。丁度僕は物流関係の仕事をしていました。で、物流事業での土地の相場は坪当たり２５００円であるのを観察済みでした。
これを信用もない僕が坪当たり２５００円で物流事業者に貸すのは少し無理があるように思いました。で、いろいろ考えて２０００円で交渉してみました。
交渉成立しました。敷金礼金ゼロで、保証金３ヶ月分としました。僕お金がなかったので、先に１ヶ月分の家賃と３ヶ月分の保証金を物流事業者から預かりました。つまり１ヶ月分の家賃２００万円と保証金３ヶ月分２００✕３ヶ月分＝６００万円。これらを合計すると８００万円にもなりました。
この僕の口座に振り込まれた８００万円から、地主に家賃１ヶ月分の１２５万円と保証金３ヶ月分の３７５万円を支払いました。合計５００万円。
あれれ、契約した段階で僕の口座に３００万円ものお金が残りました。あとは月々差額の７５万円が僕の口座に残りました。僕が物流事業者から得る家賃２００万円−僕が地主に支払う家賃１２５万円＝７５万円。
この状態が１５年ぐらい続きました。僕、時給８００円の仕事せずに済みました。合計するとこれだけで１億３５００万円を得ました。７５万円✕１２ヶ月✕１５年＝１億３５００万円。
まとめ
自身の社会状況と経済状況を考慮していろいろ試してみてください。信用がなくても金がなくても不動産投資は可能です。
