大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 月２０万円
築古の戸建て賃貸を考えてみます。なぜなら、いきなり大きな物件というても想像しにくいでしょうし。大きなお金を借りるとしても金融機関が許さないでしょう。
また、年収不動産投資だけで例えば、１０００万円とか２０００万円とか言い出すと話が違ってきます。どう違うって。それはこのレベルになると誰かに指示を仰ぐというよりも自分自身で得意不得意を理解した上で、得意な分野を伸ばしていくと到達する年収ではないかと思うのです。
しかし、月２０万円ぐらいではそんなに大志を抱かなくても到達するようにも思います。得意不得意を論じるよりも先ずは、不動産投資をしてみると何とかなるレベルではないかとも思うのです。
その為に、想像しやすい物件として戸建て賃貸を選択しました。先ずは手元資金ですが、これがゼロの人もいるでしょうし、３００万円とか５００万円の人もいるでしょう。
手元資金ゼロの場合から考えてみます。いくらなんでもゼロでは普通投資は無理です。僕も相当この部分を調べてみました。
しかし不動産投資に限ってはお金を借りることが出来る可能性もあります。当然金融機関の考えにもよるでしょうが。
ここでは普通に考えて、合理的と思える数字で思考実験してみます。
まず、手持ち資金ゼロではあらゆる部分で無理があります。
しかし、昨日僕がブログにアップした例では手元資金ゼロで、不動産投資だけで、年収では９００万円ぐらいになりました。これが１５年ぐらい続きましたので、９００万円✕１５年間＝１億３５００万円ぐらいの収入になりました。こんな例もありますよ。参考にしてみてください。
一般論として、
毎月５万円づつ貯金します。１年で６０万円になります。１０年貯金します。６００万円です。次に駐車場付き戸建てを仲介手数料やあれこれ経費を含めて５００万円ぐらいの予算で探します。
不動産投資１年目
で、５００万円で仕入れた戸建てに１００万円の予算でリフォームします。合計６００万円になりました。
次に、この戸建てを駐車場付き賃貸として、店子を探してみます。おそらく駐車場付きでしたら安くても７万円ぐらいにはなります。ゆえに７万円✕１２ヶ月＝８４万円となります。
これで、不動産賃貸の経験が出来ました。年収も８４万円ぐらいになりました。正確にはここから固定資産税と火災保険料を引き算しなければなりません。だいたい１０万円以下で収まります。
ゆえに、不動産投資をはじめて初年度で不動産投資からの年収は７０万円ぐらいになりました。
で、どうなるの
ここからが醍醐味なんです。
まず、先の例で不動産投資の実績が出来た。これ相当重要です。なおかつ、今までの年収プラス上記の不動産投資による年収の７０万円を合計して確定申告します。
これで、不動産投資の実績と年収が増えた実績が出来ました。次に１０００万円ぐらいの共同住宅なんかを探してみます。意外にあるものですよ。
不動産投資２年目
この１０００万円の物件を全額ローンで購入することを想定してみます。仮に２０年返済とします。元金返済は年額１０００万円÷２０年間＝５０万円となります。金利は２％としてみますと、年間１０００万円✕２％＝２０万円となります。全額ローンの可能性としては、不動産投資１年目の物件の共同担保を提案するのが一番現実味あると思います。
この１０００万円の物件の想定利回りを１５％ぐらいとします。これも探せばあるものですよ。１０００万円に対して１５％ですから年間では１５０万円の家賃収入になります。ここから管理費用や固定資産税、都市計画税などを引き算しても１００万円ぐらいは残ります。
この家賃収入１００万円から上記の金利２０万円と元金返済分５０万円を引き算してみます。ゆえに、家賃収入からあれこれ経費を引き算した結果の１００万円−金利２０万円−元金返済分５０万円＝３０万円。
この３０万円に初年度の５００万円で購入した戸建て賃貸の家賃収入分を足し算します。ゆえに、３０万円＋７０万円＝１００万円となります。
不動産投資７年目
この状態で５年経年します。家賃収入だけでざっくり年間１００万円の収入になり、これを５年間貯蓄すると５００万円のお金になります。これに先の毎月５万円づつの積立分を含めると、年間６０万円ですので６０万円✕５年間＝３００万円になります。合計すると、５００万円＋３００万円＝８００万円になります。
今度は２０００万円ぐらいの物件を探します。表面利回りは１５％ぐらいとします。手持ち資金８００万円のうち、５００万円を入れて残りの１５００万円を借り入れします。
金利２％で２０年返済とします。１５００万円✕２％＝３０万円となります。元金返済分は、１５００万円÷２０年間＝７５万円になります。
合計しますと、金利３０万円＋元金返済分７５万円＝１０５万円。
家賃収入を考えてみますと、２０００万円✕表面利回り１５％＝３００万円となります。あれこれ経費を引き算しても２５０万円ぐらいの収入にはなります。
このあれこれ経費を引いた収入の２５０万円から金融返済分の１０５万円を引き算してみます。２５０万円−１０５万円＝１４５万円になります。
で、どうしたの
この１４５万円の収入と先の収入を合計します。１４５万円＋１００万円＝２４５万円となりました。
ここまで、不動産投資７年目で到達しました。
月２０万円の収入になりました。ゆえに年収２４０万円。正確には元金返済分も含んでいるので利益額としてはもっと多くなります。あくまでキャッシュフローで月額２０万円という考え方をしています。利益額だけならもっと簡単に到達できます。
で、どうするの
後はこれらの応用編でそれぞれ得意を伸ばすのが良いのではないかと思います。
上記の数字はあくまでも概算です。また、元金返済分は経費にはなりませんので正確にはこれらに所得税などの税金が掛かってきます。この部分は勘案してください。
また、金融機関は実績があるとかないとか言いだします。ゆえに、不動産投資１年目で実績をつくりました。あえてお金を金融機関から借り入れせずに実績をつくったのが肝かもしれません。
まとめ
上記の思考実験では不動産投資をはじめて無理のない状態で７年後には月２０万円の収入になりました。年収では２４０万円です。ここでは収入としていますが、正確にはキャッシュフローが２０万円になったとしています。
月々５万円づつの積立をはじめてから１７年で到達しました。
