不動産投資【ノウハウって難しいのかなぁ。ルールとノウハウの違いは何】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　ノウハウ

ノウハウを辞書で引くと知識とあります。ルールを辞書で引くと規則です。

１００メートル走のノウハウって何。ノウハウは知識ですから走り方です。

走り方って足を右左と交互に前に出す。同時にそれぞれの足の反対側の右手左手を振る。走り方を文章で表現するのは難しいですね。

走り方を教えてもらっても１００メートル走で勝てるのは限られた人だけです。ルールを教えてもらってもルールを知っても勝てないでしょう。

で、どうなるの

これらに比べて不動産投資のノウハウは書き出すのは簡単なように感じます。

不動産を取得し、取得した不動産から家賃収入を得て、取得した不動産を売却し売却益を得る。

1. 不動産を得る
2. 家賃収入を得る
3. 売却益を得る

で、どうしたの

具体的に詳細を検証してみます。

1.不動産を得る

どのような商品でも安く仕入れて高く売るのが商売の鉄則のように思います。どうしたら安く仕入れることが出来るのか。皆ここで悩む訳です。割安感のある不動産を見つけても、資金をどのように調達するのか。皆ここで悩む訳です。ま、飛び抜けた天才は別でしょうが普通に悩みどころを２つ記載します。

・不動産を探す

これは数を当たらなければ到達できないような気がします。自身の経験でもそう思います。降って湧いたような幸運で不動産を得るのは無理があるように思います。

自身の未来を想像して、自身にとって欲する不動産を明確にする。その不動産に近いものを探す。これの繰り返しではないかと思うのです。僕が不動産投資をはじめた頃はネットもありませんでした。ゆえに、不動産屋さんからの情報しかなく、今から思えばのんびりした時代でした。

しかし昨今も含めて不動産屋さんからの情報は貴重です。今では２本立てで不動産の情報を得ています。ひとつは、馴染みの不動産屋さんに僕の欲する不動産を伝えておきます。これらの情報があれば僕に声をかけてくれます。

もうひとつの方法は、ネットで不動産を検索します。価格は別にして、気にいった不動産が見つかったとします。これらをリスト化します。例えば、リスト２０件あったとしてそれらの価格を定点観測します。例えば毎週月曜日に価格改定がないのかをチェックします。

価格の改定があった不動産は購入のきっかけになる場合があります。売り主は売り急いでいるのであろうと想像できます。と仮定するなら、自身の納得出来る価格で指値をしてみようとかね。

買付、指値をしても、自身のものにならない場合の方が多い感じがします。しかしこれは仕方がないです。野球でもイチロー選手でさえ４割打ってないのですから。

価格改定の定点観測と自身の欲する不動産の検索。これら日常の仕事としてのルーチン化出来るぐらいになれば、不動産を手にする日も近い気がします。

後は縁ですね。不動産に縁を感じることがあります。しかし最初から縁に頼ると再現性がありませんからね。いろいろ行動した後にご縁があるぐらいのスタンスが良いのではないかと思います。

・資金調達をする

不動産を購入出来るだけの現金があれば良いと思いがちでしょう。ここ不動産投資で一番悩む処かもしれません。

例えば、手元に１０００万円の現金がある。購入したい不動産価格が８００万円ぐらいする。普通に大根や白菜を購入するなら、手元現金でこれらの野菜を買えば良い。

しかし、相手は不動産ですから。８００万円の物件を現金８００万円で購入する。購入するのに諸経費２００万円必要である。ゆえに合計１０００万円の支出があった。

これで８００万円の不動産は購入できました。めでたしと言いたい処ですが。僕らの不動産を購入する目的は不動産を得ることではなく、購入した不動産から家賃や転売益を得ることです。

この８００万円の不動産から家賃を得ることができた。しばらく、この状態を維持しておこう。これ投資家なら誰でも考えることです。僕もこのように考えます。

で、しばらくこの状態を維持している間に、欲しい不動産がまた現れた場合はどうなるのか。当然手元資金がない訳です。次の物件を購入する場合は、手元資金がゼロですから諸経費さえも支払えなくなります。

ここは思案のしどころで、最初の８００万円の物件の内、例えば３００万円の手元資金を入れ、残りの５００万円を借り入れた場合はどうでしょう。当然金利や元金返済は発生しますが、手元に５００万円の現金が残ることになります。

この手元資金と借入金の塩梅を決定するのが不動産投資の醍醐味です。この手元資金と借入金をうまく組み合わせると次の不動産も購入出来るようになります。あとはこれらの繰り返しです。

2.家賃収入を得る

築古の不動産を購入してそのままの状態で店子を付けるのか。ある程度リフォームして店子を探すのか。リフォームするには費用がかかる。リフォーム費用に見合うだけの家賃収入が見込めるのか。

同じ間取りでも独身の人が店子の場合と家族では少し考え方もかわってきます。間取りに左右される要素ですが、間取りだけではないようにも思います。僕の場合は狭い間取りでしたが新婚さんの家賃補助などを積極的に利用した経験があります。店子にも喜んでもらえました。

3.売却益を得る

売却益ですから売却してみなければどれだけの損益になるのか分かりません。投資家なら誰しも高く売却されることを願っているのですが。

で、どうするの

不動産投資のノウハウやルールは簡単です。安く仕入れて高く貸す。安く仕入れて高く売る。安い金利で長く借りる。ここは皆悩む処なんです。それぞれの属性や不動産の特性、時代背景、社会背景など複雑な要素がからみます。これらを身につけるには、まずは自身でリスクの取れる不動産を購入してあれこれ経験するしか方法はないような気がします。

まとめ

不動産投資のノウハウは不動産投資本を１冊読めば得ることはできます。後はその知識をどう応用させるかにかかってくるように思います。

ここに投資家の醍醐味や才能が現れます。僕の廻りにも短期間でびっくりするぐらい高みに登った不動産投資家います。彼らとて最初からうまくいっている訳でもないのを僕は知っています。