不動産投資【用語って不完全な言葉も多いですよ】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　用語

不動産業界も建築業界も業界が古い分だけ、何やら言い伝えのようなものがありますね。その言い伝えが正解なら良いのですが、たまには間違ってるとか。

例えば、建築士と設計士と建築家の違いとか。僕もよく分かりません。建築士は資格名称ですし、建築家は作家とか画家とか音楽家的ななんだか芸術の匂いがします。

○○家とするとすべてが芸術系ではないようです。例えば事業家とか武道家とか。投資家とか。しかし格闘技は武芸と記載しますし、英語ではマーシャル・アーツですからね。正に芸術家の側面もあります。

投資家は、買いは技術で売りは芸術とか表現するようですし、事業家も芸術と相関がありそうです。とするなら○○家と表現するものはすべて芸術系なのかなぁ。

設計士は建築の設計だけをしている印象はないように思います。建築も含めて、設計している人すべてを総称するような感じです。

相当前ですが、建築家という人達の集まりに僕、行ったことあります。僕は建築家ではないので、怖いもの見たさで参加しました。

するとね、皆同じように髪の毛伸ばして、襟のない白色のカッターシャツ着てました。なおかつ髭生やしていました。これぞ個性を表現しているのでしょうが、個性がなさすぎて痛い感じがしました。個性は設計で出すべきで服装や身なりで出すべきものではないのでは。最近ではそんな建築家は化石化しているでしょうが。

僕、建築学科の学生でした。先生の中で一人、この髭はやして髪の毛伸ばして襟のない白いカッターシャツ着ている人いました。皆に相手にされていませんでした。あの先生今頃どうされているのかなぁ。無事なら良いですが。

例えば、坪単価は何を指して、坪単価というのやら。

で、どうなるの

当然、坪単価ですから、坪数と金額が必要です。計算では金額÷坪数でひと坪当たりの坪単価がでます。

この場合の、

  1. 金額
  2. 坪数

これが簡単なようで割と難しい感じがします。

1.金額

先ずは、消費税含むのか含まないのか。僕の考えは坪単価を普通いう場合は予算を求めるときとか、概算で見積するときに使うものですから、消費税を含むと認識しています。もし消費税を含まない表示があるときは、自分のメモには消費税含むとして計算します。

次に、建築物の坪単価を求める場合は、その建築物の用途を明確にする必要があります。

  • 住居系建築物
  • 商業系建築物
  • 工業系建築物

住居系建築物

住宅ですね。普通に４LDKぐらいの住宅を指しての坪単価ということが多いように感じます。しかし１階建てと３階建てでは当然、１階建ては割高になるでしょうし。

商業系建築物

俗にいうビルでしょう。しかし１階平屋のコンビニ建物も商業系になります。カラオケボックスも商業系ですね。とするなら、概算でもその目的も含めるべきでしょう。

工業系建築物

倉庫や工場です。倉庫では設備のことに頭を廻すと、電灯とトイレ、給湯、三相交流、警備などは含まれると解釈すべきでしょう。

その次に、上記住居系、商業系、工業系として、それぞれに構造体としての明示が必要です。

木造

木造でも在来木造や金物工法、２✕４工法などがあります。高密度住宅もあります。設備の要素が多い物件は坪単価が高くなります。

鉄骨造

坪単価表示をする場合、鉄骨造は単価にブレが少ない印象があります。しかし階高や梁間によれば割高になる可能性もあります。

鉄筋コンクリート造

ラーメン工法と壁工法が存在します。それぞれ一長一短があります。

2.坪数

これが、一番トラブルになる部分かもしれません。施工床なのか法定床なのか。法定床とは一般的に延床面積になります。施工床面積は字のごとく、実際に施工した床面積です。延床面積は、建築基準法の床面積の算定方法です。施工床と比べた場合、一部床面積として計算されない部分があります。

で、どうしたの

結局、用語は皆分かって使っているようでも実はまったく当てにならない言葉もあります。坪単価などの数字を概算で使うとしても幅が大きすぎる感があります。

細かいことを言い出すと、例えば上記住宅系の坪単価を計算する場合、電灯は含むのかとか。カーテン、エアコンは含むのかとかの話になります。

僕は不動産投資の計画段階では、それぞれの坪単価はあてにはならないけれども参考にはなるぐらいに想定しています。概算で計算する場合は少し大きめな値を使います。

で、どうするの

用語はなるべく正確に表現するように僕は心がけています。

これから不動産投資や建築に関わるとするなら、分からない用語は業界の人に聞くのが一番でしょう。しかし業界の人も間違って認識している場合もあります。その地域での特色があるかもしれません。必ず、複数の人に聞くとか。自身で辞書を調べるとか。

まとめ

僕らは不動産投資をするのが目的なので、あまり用語に神経質になる必要はないようにも思います。不動産投資の用語の試験を受験する訳でもなし。こんな試験がもしあったとして、満点取れても不動産投資が成功するとは限りません。