大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗 相談
僕あまりに暇そうに見えるのか。それとも失敗ばかりしているからなのか。不動産投資の失敗相談がよくきます。
別にお金をもらぅって相談にのっている訳でもないですし、相談を仕事にしている訳でもありません。普通は、経営のことなら経営コンサルタントの先生とか、税務も絡めるのなら税理士の先生とか。会計士の先生なんかがこの相談の適任者かもしれません。
お金を返せなくなってどうしたものかと思案しているのであれば、破産宣告ですから弁護士の先生のお仕事になります。
僕の処に相談に来られるのは、そんなに難しいことを解決しろというのではなく、日々の生活をどう立直すのかってことです。
例えば、会社を倒産されると一番最初に支払うべきお金は税金であることぐらい経営者なら誰でも知っています。その次は従業員へのお給料です。その次ぐらいに一般債務です。ここに例えば金融機関などに抵当権設定されている不動産などがあると、この不動産は、普通は競売になります。
ここらへんの専門家は税理士の先生であったり破産宣告しなければならないので弁護士の先生になります。
問題はここからで、金融機関への債務が破産することによってゼロになったとしても、日々飯を食っていかなければなりません。
自身所有の自宅があったとして、その自宅も競売になったりします。心ならずも思い出が詰まった自宅から引っ越ししなければなりません。
引っ越しは誰でも出来ますが、それは平時のときで有事のときは引っ越しできません。なぜなら手元にお金がないからです。
次に住む家の保証金すら支払うことすらできません。ましてや、次に住む家を探すのであれば不動産業者に仲介手数料なども支払わなければなりません。
このような状態で、どのようにして次の手を打つかってことになります。
で、どうなるの
結局、不動産投資の失敗は手元のお金がなくなることによります。失敗しない方策はただひとつしかありません。
手元のお金が枯渇しないように不動産投資をする前段階で計画することです。万が一、計画がうまくいかない場合も含めて考えられる可能性がある限り考えてみることです。
最後の最後まであきらめないことです。
で、どうしたの
具体的には、リスケというて、リスケジュールの略なのですが。事業計画の再構築とも和訳されると思います。
何のことはない、借りているお金を返済できなくなった場合は先ずはお金を借りている金融機関に相談してみることです。
例えば毎月、元金金利含めて３０万円返済していると仮定すると、この３０万円は厳しいから、何とか１５万円になりませんか。
当然、半額になる訳ですから最終的には返済期間が伸びる。金融機関からの信用がなくなる。などの不利益はありますが、破綻するよりもだいぶましです。
金融機関と交渉するのに、弁護士の先生も税理士の先生も会計士の先生も必要ありません。自身で金融機関に直接訪問し、状況を伝えるべきです。
１００％とは言いませんが、大きな確率で金融機関は話を聞いてくれる可能性があります。上記リスケにも応じてくれる可能性もあります。
ただし、リスケ後は新たな融資はつきにくいと覚悟しなくてはなりません。過去には例外がありました。１９９０年代のバブル経済崩壊のときです。最初は金融機関もリスケには応じてくれようとしませんでした。
徐々に応じてくれるようになりました。友人が破綻しそうだったので一緒に金融機関に訪問してリスケお願いしたことあります。
最終的にリスケに金融機関が応じてくれました。しかし、友人は新たな金融をできなくなりました。なぜなら、金融機関にリスケをお願いしたからです。友人の信用がなくなったからです。
そうこうしているうちに、日本の経済の状況も相当悪化してきました。失われた２０年とかいうヤツです。日本の殆どの銀行も破綻しました。おもてだっての破綻に見えなかったのは、日本国が銀行などの金融機関に税金を投入して銀行を守ったからです。
ここまで日本の経済が悪化したおかげで、上記リスケした友人も再度、金融機関からお金を借りることができるようになりました。
おそらく、友人のようにリスケした者を救うためよりも、金融機関を助ける為に、過去にリスケした事業家も再度金融ができるようにこの部分が甘くなったのだと思います。なぜなら、金融機関はお金を誰かに貸さなければ生きていけませんからね。
最終的に破産になったとしても諦めては駄目です。まだ、任意売却などの方策があります。任意売却の件は過去のブログに記載していますのでそれらを参考にしてください。
で、どうするの
不動産投資の失敗した場合の順番としては、
- 万が一借りたお金を返済出来ない場合は、お金を借りている金融機関に相談する
- 具体的には毎月の返済額を少なくしてもらう。しかし返済期間が伸びる。リスケです
- 上記がだめなら、競売ではなく任意売却の可能性を追求してみる
- これらの過程で、弁護士や税理士、会計士の先生に相談してみる
- しかし、判断するのは自身であることを認識する
まとめ
先ずは、キャッシュフローがプラスになる不動産に限り投資をする。これ以外に失敗しない方策はないように僕は思います。失敗した場合の相談は、昨今ではYou Tubeとかブログなどで発信されている先人がおられるのでこれらを参考にする。今後の経験になりますから経験値を得る意味でも最終判断は自身で行う。
