大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 １０００万円
これは２種類の考え方があります。１０００万円ぐらいの予算で不動産投資をする。もうひとつは、手元に１０００万円の現金がある。この手元のお金で不動産投資をしてみる。
ここでは、１０００万円の予算で不動産投資をする場合を考えます。
１０００万円ということは、普通に区分所有のワンルームマンションの価格ぐらいになります。で、家賃設定が６万円で共益費１万円。合計７万円ぐらいの収入が見込めます。
ざっくり、年収が７万円✕１２ヶ月＝８４万円です。ここから経費月間２万円を引き算すると、１年間で２４万円ぐらいになります。
ゆえに８４万円−２４万円＝６０万円となります。キャッシュフローベースでは年間６０万円になります。
果たしてこれを投資と言うか否かです
もし、手元に現金１０００万円あってこの現金１０００万円で上記区分ワンルームマンションに投資する。この場合以外、採算は合わないと思います。
なぜなら、投資信託とか株式投資などは、換金性が良いです。今日売りに出すと、３営業日後ぐらいには手元現金になります。
これらに対して不動産は、最低でも３ヶ月ぐらい現金化にはかかりそうです。長めでは２年ぐらいかかります。
なおかつ、手元のお金を使わず、１０００万円全額借り入れた場合を想定してみます。
- 不動産価格 １０００万円
- 借入額 １０００万円
- 金利 ２％
- 返済期間 １０年
上記の条件ではどうでしょう。
初年度では、金利２％ですから、１０００万円×金利２％＝２０万円。元金返済１０年ですから、１０００万円÷１０年間＝１００万円。
ゆえに初年度返済額は金利２０万円＋元金返済額１００万円＝１２０万円となります。あれれ、年間キャッシュフローが、６０万円に対して１２０万円の支出になります。マイナス６０万円になります。お金が足りなくなります。実際には毎月返済しているのでこの金額には近くなりますが、完全一致にはなりません。話を簡単にする為です。ご了承の程よろしくです。
不動産投資をしているのに、返済が終わる１０年間は、毎年６０万円近くのお金が足りなくなります。
何がミスかというと、返済期間かもしれません。返済期間を２０年として計算し直します。
金利２０万円は変化なしです。返済元金は１０００万円÷２０年間＝５０万円です。ゆえに、金利２０万円＋返済元金５０万円＝７０万円。
年間６０万円の収入に対して、７０万円の支出です。マイナス１０万円のキャッシュフローになります。
いずれにせよ、月々のキャッシュフローがマイナスになります。
で、どうなるの
上記の例では、手元現金で１０００万円の区分所有のワンルームマンションに投資をするのは、投資といえなくもないが、相当リスクがあるように思います。
リスクの根源は２つ。
- ひとつは、不動産の現金化は難しいからです。売却するまでに時間がかかります。
- もうひとつは、利回り率が低すぎるからです。
ましてや借り入れたお金で投資をするとなると、初月からキャッシュフローがマイナスになります。
少なくとも僕なら、１０００万円で家賃６万円ぐらいのワンルームマンションには投資はしません。これは手持ち現金であれ、借り入れであれ僕なら上記のような投資はしません。
で、どうしたの
僕なら戸建て賃貸を選択するかもしれません。リフォーム込みで５００万円ぐらいの戸建てを２軒選択します。合計１０００万円です。
各戸建ての家賃設定は６万円ぐらいかなぁ。これなら１０００万円の投資で５万円×２軒＝１２万円ぐらいの家賃収入になります。管理費などもあまり必要ありません。戸建てですので固定資産税なども安価です。
毎月の家賃が１２万円で１年ですから年間家賃収入は１４４万円になります。ざっくり１２０万円以上は残ります。
これなら手持ち現金でも、ある程度借り入れしたお金で投資をしても採算は合ってくるように思います。
で、どうするの
めんどうですが、いろいろ思考実験してみることです。頭の中であれこれ考えてみる。採算が合う条件を探し続ける。これの繰り返しで最適解が見つかるように思います。
まとめ
１０００万円の予算では区分所有のワンルームマンションでは採算が合わないように思います。ではどうするかってことなんですが、与えられた環境や条件で模索するしか方法がないように思います。
