大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、投資には金を貸してくれません。え、不動産投資に金を貸してくれないのですかという声聞こえそうです。
僕ら投資する側から金融機関をみると、お金を借りる→借りたお金を家賃収入から返済するとう図式に見えます。
金融機関に提出する事業計画書も投資不動産価格や家賃収入を記載する欄があります。年間の管理費用も必要です。経年による修繕費なども経費として計上します。
火災保険をはじめとする各種保険の保険代もこの管理費用に入ります。なおかつ固定資産税、都市計画税なども毎年必要です。
誰がどうみても不動産に投資してその益として家賃収入がある。その家賃収入を元に借りた金を返済する。
しかし金融機関側から不動産投資をみた場合、投資には金を貸さないと明確に意思表示しています。では何になら金を貸すのか。
はい、不動産投資ではなく、不動産賃貸業には金を貸すのです。不動産投資と不動産賃貸業とは非常に近く、仕事の内容もまったく同じと僕は思うのです。
明確に何が違うかというと、当事者の意識ではないのかって思います。不動産投資を不労所得というてる人はおそらく不動産投資には向かないように思います。
で、どうなるの
現実問題として正確に不動産投資の仕事の内容を表現するとするなら、不動産投資は不動産賃貸業であると結論できます。
不動産賃貸業であるけれども、転売することもある。不動産賃貸業であるけれども、転売して転売液を期待する事業である。ここらへんの表現が不動産投資の仕事の内容を一番正確に表現しているのではないのかなぁなて思います。
で、どうしたの
民間の金融機関は不動産投資であろうと不動産賃貸業であろうと言葉の綾で、言葉ではあまり拘りがないと思うのです。僕の場合は普通に日常的に金を借りているのでその差異は意識しません。
先日、日本政策金融公庫に話を聞きに伺いました。僕は日本政策金融公庫には今までご縁がありませんでした。民間に比べると金利も高いし、返済期間も短いし。
しかし良いこともあります。知人が不動産投資をしたいという。しかし民間の金融機関との付き合いもない。日本政策金融公庫で話を聞きに行くことになりました。
僕も同席しました。僕らが日本政策金融公庫に質問をする。日本政策金融公庫が僕らに返答をするという形をとりました。
- 不動産投資に金を貸してくれるのか
- もし不動産投資に金を貸してくれるとするなら、いくらまで金を貸してくれるのか
- 金利はいくらか
- 返済期間は何年か
- 担保はどうなるのか
- 保証人はどう
で、どうするの
日本政策金融公庫の僕らの質問への返信です。
1.不動産投資に金を貸してくれるのか
不動産投資には金を貸さない。しかし不動産賃貸業には金を貸しても良い。
2.もし不動産投資に金を貸してくれるとするなら、いくらまで金を貸してくれるのか
事業開始時には、最大で４８００万円まで金融する。
3.金利はいくらか
固定金利で、２％台。
4.返済期間は何年か
１０年が最長である。僕は事前に１５年までは有担保で金融可能という情報をネットで得たので、再確認しましたが、１０年が最長とのこと。
5.担保はどうなるのか
基本的に無担保とのこと。僕は有担保にすれば返済期間が伸びるのか。返済金利が安くなるのかと問いましたが、変わらずとのこと。
6.保証人はどう
数年前から保証人は必要ないとのこと。
まとめ
日本政策金融公庫の金融条件は、不動産投資では金を貸さない。不動産賃貸業では金融の可能性あり。金融額の上限は４８００万円、金利２％台、返済期間１０年で無担保、無保証人との条件でした。
この条件に合致してなおかつ毎月、毎年のキャッシュフローがプラスになる物件を選択する必要がありますね。ここいろいろ考えるのは面白い感じです。
