大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資のリスクに付いて知りたい。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資でリスクに付いて解説します。
不動産投資 リスク
最大のリスクは他人に判断を任せること。
水泳を習うのに泳いだことがない人に教えてもらいますか。武道を習うのに通信教育で空手学習した人に教えてもらいますか。不動産投資とネットでググってみてください。検索結果を見て何か気が付きませんか。記事を書いている人の多くは不動産投資をしたことがない人。具体的には不動産を売って手数料が欲しい人。不動産投資家は不動産投資をして経済的に結果を出したい人。それぞれ目的は似てるようでまったく違います。同じような例では証券会社があります。投資家は証券を購入して経済的に結果を出したい人。証券会社の営業マンは投資家に証券を売って手数料が欲しい人となります。
で、お前誰
僕は不動産投資をして結果を出しています。具体的な事例は追って記載します。
で、何が目的
多くの人が僕に不動産投資の事を聞いてくるので書き留めておくこと。
これらなら僕に聞いてくる人にこのブログを読んでみてくださいと伝えるだけで理解してくれるのではないかと考えます。具体的な方法とか。手順とか。技術的なことよりも考え方とか。時代の流れや金利の状況、不動産市況などです。
何から始める
考え方の整理ではないかと思います。具体的には、不動産投資には２つあるように思います。まず、１つ目は不動産を購入し、購入した不動産から家賃を得る方策です。２つ目は不動産を購入し、購入した不動産を売却し利益を得る方策です。１つ目と２つ目が共存する場合もあります。つまり家賃を得つつ売却し利益を得る方策です。
僕の得意なのはこの１つ目です
購入した不動産から家賃を得る方策です。今までに家賃を得る目的で購入した不動産を手放したことはありません。家賃を得ながら物件数を増やしています。１つ目と２つ目の選択はおそらく投資家の性格と才覚、価値観によると感じています。僕は才覚がないのは自分でも分かっていますので、不動産を売却して利益を得るなんて難しいことは最初から諦めています。しかし世の中すごい人はいるもので僕の廻りの友人達は短期間で莫大な利益を上げています。
しかしこれは努力で補えるものではないように思います。しかし才能だけでもない。では何なのでしょうね。廻りと自分自身を比べても発展的ではないので自分の価値観で物事を進めています。
え、これだけ
そうなんです。これだけです。
購入した不動産を人に貸して家賃を得る。
購入した不動産を売却して売却益を得る。
こんな簡単なことを難しく伝える処に嘘があるように感じます。
なぜ、お前は不動産投資をしているの
お金がなかったからなんです。２０歳ぐらいのときに投資を研究しました。時間だけはあったので図書館に籠もりました。移動平均線とかグランビルの法則とか。ボリンジャーバンドとか。これらは株式投資などをするときの指標です。難し過ぎて訳分からなくなりました。株式投資を研究していると、どうやら株式投資をするにはお金が必要という当たり前のことが分かりました。
しかし学生ですしお金がない
あ、借りたお金で投資をすれば良いと気が付きました。今度は金融を調べました。確実に分かったことは借りたお金では株式投資は出来ないことでした。なぜならそもそも株式投資をしたいからお金貸してくれと銀行に言うても貸してくれません。投資を諦めかけました。再度借りたお金で投資するにはどうしたら良いのかと、視点を変えて研究しました。するとですね。どうやら不動産投資に限っては一定の条件を満たせば全額借りたお金で不動産を購入できることが分かりました。
一定の条件って何
借りたお金を家賃収入だけで返せるか否かです。簡単でしょう。これだけ。具体的には不動産の場合だいたい返済期間を２０年間ぐらいにします。これは経験則でもありますし、融資する銀行の意向でもあります。
購入した不動産を人に貸して家賃を得る
仮に１億円の融資を受けて不動産を購入したとします。登録免許税、不動産取得税、仲介手数料、固定資産税、所得税などはひとまず考えないとしますね。金利を２％と仮定します。するとですね。元金返済は１億円を２０年間で割り算するのですから１年間当たり５００万円となります。これにざっくり２％の金利を計算します。１億円の２％ですから、２００万円。返済は普通月当たりで行います。よって金利２％をいきなり１億円に掛け算するのは相当の概算です。概算ですけれども大きく外していませんし、投資家にとっては安全側になる値です。ゆえに合計５００万円プラス２００万円で７００万円となります。
で、どうなるの
１年間で７００万円の返済が生じます。これを家賃で返済するのですから当たり前に７００万円以上の年間家賃収入が必要です。仮に年間家賃収入が１０００万円あるとすると、１０００万円引く７００万円で３００万円余ります。これを業界用語でキャッシュフローと言うたりします。一年間で手残り３００万円と解釈します。実際では上述しましたように税金などが引かれますが逆に償却資産として控除されます。この例でしたら年間３００万円。これらの金額を物件ごとに積み上げるのです。このような物件が例えば５件あるとすると年間キャッシュフローは３００万円掛ける５棟で１５００万円。
購入した不動産を売却して売却益を得る
理論的にはそうなんですが、金融したお金が返せません。先の例に当てはめると、年間７００万円返済しなければなりません。家賃収入がゼロ円の物件では１年で売却出来なかったらこの７００万円は返済できません。そもそも家賃収入がない不動産購入をするのにお金を貸してくれるのか否かとなります。
おそらく貸してくれません
ゆえに購入した不動産を人に貸して家賃を得ると併用する必要があります。尚且そのような物件を数年先に売却して売却益を得ることが出来るのか。不安要素満載です。僕はここで自分自身の才覚のなさでこの未来を予測することをしていませんし出来ません。僕の廻りの不動産投資で大成功している友人達はここが予測できるのです。このブログの読者も予測出来そうならこの分野を極めてください。
で、どうしたの
予測できなくても心配いりません。家賃収入の部分だけに注力していれば何とかなりそうです。少なくとも僕は何とかなってます。
注 融資では、プロジェクト融資とか技術的には可能です。僕もこれらの金融を使っていますがここでは記載しません。理由はプロジェクト融資で借り入れするのに別の条件などがあることによります。
で、どうするの
不動産の投資基準を決めることから始められたらどうですか。具体的には収益不動産を得て家賃家賃を受け取りながら金融したお金の返済をしつつ、毎月確実に手元にお金が残るような基準を設定するべきでしょう。
不動産の収益は２種類だけ
購入した不動産を人に貸して家賃を得る。
購入した不動産を売却して売却益を得る。
まとめ
不動産投資の最大のリスクは自分で考えないこと。逆に言えば自分で考えると相当のリスクは軽減されます。他に相談することを否定している訳ではありません。相談相手もその人が不動産でどのような収益を上げている人かを観察すればリスクヘッジになります。分からにことがあれば、不動産投資をして現実に収益を上げている人に相談すべきです。不動産を販売して手数料が欲しい人に相談しても真実は見えないかもしれません。
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