大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資で店子つかない。どうしよう。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
大家さんになった。店子つかない。よくある話です。今回は店子が付かない場合の話をします。こればかりは不動産投資をしている人は皆悩みです。
不動産投資 リスク 店子付かない
せっかく大家さんになったのに借りてくれる人いない。これは困ります。僕の場合は物件を所有する前に相当借りてくれる人をイメージしています。イメージ出来ない場合はそもそもその物件を所有しません。計画段階でやめます。具体例としては他のブログでも触れています。例えば僕の好みの物流系の物件の場合はどんな人がこの不動産を使ってくれるのか。家賃設定はどれぐらにすれば店子から見ればお得感があるのか。世間相場と比べてどうなのか。
そもそも僕のターゲット層の店子は存在するのか。なんて考えます。そしてまぁ、何とかなるであろうと判断できる場合はその物件を所有します。で、いろいろ考えて物件を所有した。店子も付いた。数年経過した。店子の状況も変わる。市場の環境も変わる。で、店子とは契約解除した。
空き物件になった
手っ取り早いのはその地域の駅前の賃貸専門の不動産屋さんに物件情報を持っていく。で、家賃、保証金などの相場を再確認。仲介手数料以外に何か不動産屋さんのメリットになる提案をこちらからする。例えば他の物件の管理をすべてお願いするとか。仲介手数料以外の手数料を支払うとか。こればかりはその地域性があるものなので一概には言えません。
住居では部屋に家具を入れて生活の提案をしたりするのが流行ってます。それ専門の著作も出ています。
悲しい現実ですが
仲介手数料以外の手数料を仲介業者に支払うのが一番手っ取り早いし効果があるようにも思います。
で、どうなるの
例えば僕の廻りの例としては、外国人専門の共同住宅にするとか。シェアハウスを意識して取り入れるとか。１棟まるまる貸すとか。満室のときに空室をイメージして対策を打っておくとか。家具を最初から入れておくとか。テレビ付きであるとか。Wifi付きであるとか。
で、どうしたの
僕の場合は上記したこと全部してみました。結論は不動産業者に仲介手数料以外のお金を支払うのが善手でした。
悲しい現実です。しかし１棟まるまる貸したのも成功しました。これは民泊業者に店子になってもらいました。家具を最初から入れておくとしたのはベッドと冷蔵庫ですね。それとエアコン。Wifiも効果がありました。しかし最善手は物件を所有する前に明確に店子をイメージすることでしょう。そしてこのイメージ通りの物件を提案する。
で、どうするの
ブログ読者が店子付かないので悩んでいるならあらゆることをしてみてください。しかししてはいけないことは一つだけあります。それはね。
大規模なリフォーム工事です
ついついしがちなんです。リフォームだけでも数百万とか絶対しないでくださいね。店子が付いても取り戻せませんからね。リフォーム代金。僕若い頃、仕事でモーターボートやヨットつくっていました。ものつくりは相当好きです。最近の建築資材を観察すると、殆ど素人で施工出来るものばかりですよ。例えば壁紙とか。床板、床材。
ここらへんのコツを少々
まず、壁ですと。一般的にはビニールクロスです。施工業者に依頼すると平米単価１０００円ぐらいしますね。業者間の相場でも５００円から６００円ぐらいします。ビニールクロス代金は安いもので平米あたり１００円以下であります。市場に出るともう少し高くなるでしょうが。
これらはホームセンターで手に入ります。当然ホームセンターの方が安い場合もあるし高い場合もある。これらはあまり気にしない。家一軒建てる訳ではないのでたかが知れています。それよりも施工する場合の道具です。一式そろえて置くのも良い感じですよ。と言うても天井貼るために脚立、定規、カッターナイフ、刷毛、あれこれ、ぐらいです。貼り方はホームセンターで指導してくれます。
昨今でしたらＹｏｕ Ｔｕｂｅ先生に聞けば良い
完璧です。次に塗装ですが、何を言うても下地処理につきます。仕上げは何とかなるものです。これも油性というてシンナーやトルエンが入っているものあります。ホームセンターでは水性がありますので水性を選択してくださいね。
水回りの配管なども主な仕事は道具がしてくれると思ってください
ゆえに道具にお金と手間は惜しまないのがコツと言えばコツです。次に電気。
これは感電すると危ないです
ゆえに、自分で工事する場合は自己責任ですが。自己責任言うても前には進みません。ブレーカーの大元を確実に切ってくださいね。これ再度確認。あとは水道工事と同じで道具が殆ど仕事してる感あります。逆に言うと道具がないと何もできません。ゆえに道具を惜しまず手に入れてください。
次に木工とかの造形物
これが面白いです。素人と本職の一番の違いは材料に手を付ける前。完成形をイメージ出来ているかどうかやと思うのです
脳内で完成形イメージ出来ている人もいるでしょう。紙にスケッチ書く人もいるでしょう。ここでコツは、完成形イメージは分かるのですが、具体的には。僕の場合は、紙に正面、立面、上面などをスケッチ風ではなく図面風に描いてみます。そしてここからなんですが。
寸法を適当ではなく。ミリ単位で入れるのです
これは意外にシビアな仕事で、ミリ単位となると真剣に材料に手を付ける前に考えてしまいます。電卓片手にすべての必要材料をミリ単位で記載してみてください。これが終われば、あとは現物の材料をこのミリ単位に仕上げることだけに注力してください。そして、組み立てる。完璧です。材料の無駄も時間の無駄も防げますし。先に描いた図面取りの現物が完成します。リフォームとか日曜大工的なことは別のブログに詳細を記します。
ミリ単位って
誤差あるやんか。と突っ込まれそうですが。誤差あって良いのです。えっ、と思われるでしょう。それがね。材料が多くなればなるほど、それぞれの材料の誤差がそれぞれ打ち消し合って完成形では誤差を感じなくなるのです。
まとめ
店子が付かないリスクの回避方法は当たり前ですがあらゆることを試してみてください。しかし高額なリフォーム工事だけはしないのが善手のように思います。
悲しい現実ですが駅前の賃貸専門も不動産屋に仲介手数料以外のお金を支払うのが一番効果あったりします。これも含めてご自分のご経験としてみてください。
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