大賀 信幸 
どうされましたか
投資物件が火災。台風で雨漏り。地震のときは保険おりるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
地震来た。火災で焼けた。台風で雨漏り。壁に落書きされた。これ泣き寝入りするのですかぁ。
大丈夫すべては保険で処理できます。しかし地震保険は少々難儀です。
不動産投資 リスク 火災台風地震落書き
僕大阪住みですから落書きと言えばアメリカ村。東京では渋谷ですか。シャッターや壁面一杯の落書き。先日友人が美術館で落書きの個展していたので観にいきました。
アメリカ村はなぜ落書きだらけなのか
落書きされたら泣き寝入りなのか。現状を観察する限り、落書きされたら泣き寝入りと判断出来そうです。僕も最初はそう思ってました。落書きされた不動産所有者はせっかく自腹切って落書きを綺麗にしてもまた落書きされるから、綺麗にしないと勝手に解釈していました。もう少し深く繊細に観察すると事実が見えてきます。
本当に自腹切る必要あるのか
火災保険で保険請求出来るのではないか。試しに僕の自宅の保険の証書を読むと落書きにも対応出来ると読み取れる。こんな経験が重なって僕は保険を深く観察研究するようになりました。観察がこうじて保険代理店になりました。何やらテストみたいなものを受験しました。今では社員を雇用し保険代理店も経営しています。ま、こんなことはどっちでも良いのですが、問題は落書きです。
なぜアメリカ村に落書きが存在するのか答え出ました
これは保険代理店と保険会社の怠慢と結論できます。理由はですね。保険は生命保険も火災保険のような損害保険も保険代理店と保険会社は保険契約するときには保険料や手数料が入るのです。
しかし客が保険請求した場合に保険会社と保険代理店にはお金が落ちません
ゆえに保険代理店は目の前に落書きがあり、保険請求すれば自分の客に保険が降りるのを知っていながら保険請求のアドバイスをしません。なぜなら保険代理店は１銭にもならないばかりか、現場に行って落書きの詳細の事故報告をしなければならないからです。これらは全部タダ働きです。また保険会社も黙っていれば損害保険を支払はなくても良いので、黙っています。
で、どうなるの
ゆえにアメリカ村の落書きは落書きされたまま。おまけに壁面の空いた処に落書きは犯罪ですとの落書き以上に汚い文字が書いてあります。警察もグルですね。笑。
同じように台風での雨漏り、大雨での雨漏りは保険請求できます
ただし経年劣化と認められるものは保険請求しても認められません。
地震保険は建物が全部倒壊すれば５０%の保険金が出ます。半壊で３０%。半壊より被害が少ない場合は１５%または０%です。
で、どうしたの
僕は僕が不動産投資をしている物件にはすべて火災保険に加入しています。地震保険には加入していません。これもいろいろ考えがありますが、僕の場合は上記の全壊でも５０%があまりにも少ないと思うことが地震保険に加入していない理由です。
また、１９８１年の新耐震基準で設計された建築物はまず倒壊しないと過去のデータで確認できます
火災、台風、落書き、壁面の傷などはすべて保険請求しています。ありがたいことに物件数もあるので保険請求額もかなり多くなります。
ここで注意なのですが、保険請求額を請求して保険金が出たとします
この保険金の税務上の扱いなんですが、どうなると思われますか。個人では課税されません。法人ではこの金額で実際に修理、補修、建て替えすれば課税されません。修理、補修、建て替えしなければ所得として課税されます。で、これも調べたのですが何年間修理などをしなければ課税されるか。これは明確な基準はないようです。
で、どうするの
火災保険に加入するのは必須。火災、台風、大雨、落書き等トラブルが起きたときは、まずは保険会社に直接連絡してみる。
トラブルの状態を写真に撮る
後は保険会社の指示通りに保険請求してみる。保険がおりる可能性が大です。意外に保険会社は風評被害を嫌う傾向があるのか、直接連絡してくる客には対応は抜群に良い。そして保険請求されればなるべく出そうとする気配がある。
まとめ
地震、火災、落書き、台風、大雨などトラブルがあればまずは保険会社に連絡する。
保険請求する。そのときに写真撮るの忘れないように
僕の場合は自社物件のすべてに火災保険に加入しているが、地震保険には加入していない。理由として地震保険はあまり必要を感じない。地震国日本にしては現状の建築基準法は良くできていて地震では殆ど全壊しないことによる。各自自己責任で保険に入るか否かは決めてくださいね。地震で被害ありそうな山の傾斜地とか津波来そうな海岸に近い処とかの不動産を所有しない。
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