大賀 信幸 
どうされましたか
日本は最近地震が多いように思います。地震怖いです。不動産と地震ってどうなんですか。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資での自然災害、地震についてお話します。
不動産投資 地震保険 自然災害 地震
地震と言えば建築物の全壊をイメージされるかもしれません。意外に難儀なのは地面の液状化です。堅いはずの地面が液体みたいになるのです。大地震の後に地面が歪んでいるあれです。あの上に建物が建っていると想像するだけで怖いです。
もともと日本の家は大工さんが設計施工されていました
大工の棟梁に弟子入りし修行期間を経て独立される。昔のことですから構造計算もないし地盤調査もない。あるのは経験と勘だけ。それともしものときの想像力でしょう。この３つで殆どの建築物が建築されていました。地震や台風での被害はありましたが、国家を壊滅させる程ではありませんでした。
誰が考えてもこの状態では危ういと感じたのでしょう
戦後の復興とも合致したのでしょう。日本は高度成長期に入ります。震えるに耐えると書いて耐震構造。字の通りなのですが建築基準法に耐震の考え方が採用されたのが１９５０年です。
で、出来た基準が耐震基準です
この耐震基準は震度５程度までの地震では倒壊や崩壊しない基準です。震度５程度の地震は１０年に１度ぐらいの頻度で発生すると仮定されていました。最近の日本の地震の印象では震度５程度は頻繁に発生している感があります。１９５０年の耐震基準では震度６，７では規定されていませんでした。その後旧耐震基準の最終改正は１９７１年です。
これは困ったということで新たに１９８１年に耐震基準が改正になりました
１９８１年以前が旧耐震基準、１９８１年以降が新耐震基準と表されます。大きくこの２通りの基準です。もう少し細かく記載するとここに２０００年基準と言うのが入ります。考え方は１９８１年の新耐震基準なのですが、基礎と柱と基礎の結合と耐力壁の基準が改正されました。構造設計の考え方は大地震が来ても建物は損傷はするが、人命は守れるとしています。実際には阪神淡路大震災で新耐震基準の建築物は３%崩壊しました。この数字をどうみるかですね。
構造計算の詳細は記載しませんが、地震力は横向きの力で計算されます
地震の力は水平力で計算されます。
建物の重さを表す力は垂直力です
これは例えば積雪や建物の自重プラス掲載物です。家具や人間。この垂直力と垂直力で構造計算されます。実際はもっとややこしいのですが。
もう一つ水平力で計算される力があります
風圧力です。台風に対しての力です。ここからが面白い処なんですが、構造計算すると風圧力は重さに強い。ゆえに台風の多い日本では屋根に瓦が積まれました。
作為的に建物を重くしたのです
瓦は重さだけではありません。断熱の効果もあります。建物を重くすることにより台風に耐えようと考えたのです。
これとは逆で地震力は重さに弱い
地震の多い日本では建物をなるべく軽くしようとしたのでしょう。構造体を木造にして建物全体を軽くし屋根に瓦を積んで台風には耐える。微妙な塩梅です。
で、どうなるの
新耐震基準１９８１年及び２０００年以降の建物ではまず、大地震に対しては倒壊、崩壊しないと判断できます。これは相当重要です。この判断から地震保険に加入するときの基準にもなります。
で、どうしたの
僕の場合は、新築も築古も扱っています。新築の場合は何も考えずとも現時点の建築基準法を守りさえすれば２０００年基準に合致しています。建築基準法はあくまで守るべき最低の基準との位置づけですからこの基準以上の耐震性を建物に持たせても良いのです。
しかし僕は過剰なことはしていません
建物を設計する場合、なるべく軽くすることを想定しています。軽くすると言うことは過剰な材料も必要ありません。ゆえに耐震性が上がります。そして過剰な材料を使わないのですから建築コストが下がります。僕の投資物件は街なかにあるので台風の被害はあまり想定していません。中古建築物の場合は１９８１年以降の建築物に投資するようにしています。
で、どうするの
今から不動産投資や自宅で不動産を所有されるのなら、最低でも１９８１年以降の建築物を選択してください。２０００年以降であれば地震保険も必要ないかもしれません。また地図を見て津波やがけ崩れ、土砂崩れのないであろう場所を選んでください。
まとめ
法律が出来てその法律の効力を発生させることを施行と言います。法律が出来た日、改正された日と法律が施行された日は違います。
１９８１年６月１日に新耐震基準は施行されました
実際に１９８１年６月１日に完成された建築物が新耐震基準に合致しているのでしょうか。違います。１９８１年６月１日以降に建築確認申請された建築物は新耐震基準です。
ゆえに建築確認申請書類や検査済証などから建築確認申請された日を確認してください
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