大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資って失敗あるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資での失敗例です。失敗って大ありです。書き出すのも恥ずかしい。
不動産投資 失敗 契約書
日常的に市場を観察しています。気が付いた事があります。これは不動産投資に応用できるなぁ。僕下町生まれ育ちやから下町には職人さんが多くいます。
手を動かす職人さん多くいます
内職的な人。少し大掛かりなものをつくっている人。港湾が近くにあるので船に関連する仕事の人も多い。近くには造船所が複数。僕も２０代の頃舟つくってたから分かるのです。造船所が近くにあるということはその下請け的な仕事をしている人が多い。
例えばエンジン屋さん
車の場合はエンジン屋さんってあまり見かけないと思います。船の場合はエンジン専門業者がいます。
他にはステンレス加工専門店とかね
溶接が鉄とは違うのです。それと磨きの技術もある。ステンレスは堅いから加工するにも鉄とは違う。
FRP屋さん
金属だけではなくFRPと言うてガラスの繊維をエポキシ樹脂で硬めて形成する業者さん。このFRPは建築ならお風呂場のバスタブなんかに使われています。
椅子屋さん
造船系以外では家具屋さんとか。家具の中でも椅子は特殊らしく、椅子だけつくっている業者さんいます。どうやら椅子やソファーのクッションとか中にあるバネとかが特殊と観察できました。
賃加工屋さん
家具屋さんではなく木工している業者さんもいました。家具屋さんとどう違うのか。木材の加工だけしているようなのです。木の面４方を削ったりとか。溝を掘ったりとか。
左官とタイル屋さんとはどう違うのか
タイル屋さんと親しくなったので聞きました。左官屋さんは左官としての主張がありました。タイル屋さんも相当頑固に主張されてました。どうやらタイル屋さんはタイルを張るのに水平垂直に相当難儀である。タイルを張るのに平面に相当難儀である。
左官屋さんはヘラひとつで壁を芸術する芸術家のような感じでした。
日当
意外や大工の日当より左官、タイル屋さんの職人さんの日当の方が高い。３０００円ぐらいの差がありました。
自動車屋さん
どちらかと言うと自動車の整備工場ですね。これらは相当大規模です。少なくとも車が複数台整備するスペースが必要ですからね。
観察結果をもう少し
先に左官屋さんやタイル屋さんの日当書きました。これは現在でも変わってないのですが、だいたい日当で働いている職人さん的な仕事をされている人は１万５０００円から２万円ぐらい。大工さんも同じです。
昨今web制作とかそれに関わるwebデザイナーの日当もだいたい同じです。１万５０００円。カメラマン、動画撮影なんかも日当計算すると同じです。Web関係の制作は何だか新しい仕事のようにも思うのですが、結局はその価格決定に容易さがあるようにも観察できました。これはま、皆が同じことをし出すと平均化されて落ち着く現象です。
で、どう落ち着くかと言うと飯食える限界に落ち着く
これも観察により知り得ました。
で、どうなるの
ここから嫌らしいこと書きます。
上記日当１万５０００円として１ヶ月２０日働くとして、３０万円。これ収入ではなく売上。ここから経費とか保険とか税金とかいろいろ引き算します。手取りは相当少なくなります。これは観察するまでもなく既存の事実です。
食える限界に落ち着くとはこういうことだと思うのです。
頑張る職人さんは月に２０日ではなく２５日働くとか。職人ではなく、職人を束ねる親方になるとか。
しかし親方はボスですから職人さんとはまた違うカテゴリーのように僕は思います
ここからまた観察ですが、親方は２種類あるようにも観察できました。
１種類目の親方は、
親方の仕事に徹してる親方。つまり親方になり職人仕事をしていない親方。配下の職人に指示や手配だけしている。
２種類目の親方は、
親方の仕事をしつつ職人仕事をしている親方。
彼らを観察しているとどうやら親方に徹している親方が実入り良い感じなのです。生活も豊かに見えます。
しかし圧倒的に２種類目の親方の方が多い
これはどの職種も差異はない。
僕は彼らの確定申告書類を見たこともないですが、観察により彼らが経済的に豊かであるか否かは分かります。
ここからなのですが、僕も不動産投資をしている身。金融のことは分かります。彼らは銀行から金を借りることが出来ない。または相当借りにくいであろうと観察できました。
で、どうしたの
つまり、彼ら職人の親方に対しての不動産の賃貸需要はあると結論しました。職人親方は倉庫や仕事場が必要でも銀行から金融出来ないのですから。彼らは不動産を持つことはできない。悲しい現実です。倉庫や仕事場を借りなければ彼らの仕事は成り立たない。
で、どうするの もっと悲しい現実を書きます
もちろんすべてではないですが、
家を造る大工さんは住宅ローンに通らない
壁を塗る職人さんも同じ。その道のプロでおそらく誰よりも建築を愛しているであろうに家を持てない。昨今フラット３５等の住宅ローン商品が出来ましたのでこの部分は少し改善されているとは思います。
で、僕は職人仕事を対象とした作業場兼事務所を職人の親方に賃貸しました。大成功でした。１度賃貸借契約しますと契約解除にならない。つまり契約期間が長い。契約解除になるとき職人さんはその仕事を辞める時。
で、先日も２０年も契約してくださった職人の親方が契約を解除されました。もう仕事を辞めて引退する。２０年間もの賃貸契約ありがたいことです。退去した後も同じようにすぐに職人の親方をされている人との賃貸借契約できました。
まとめ
ここまでは市場の観察とか職人さんの日当がどうのこうの。親方は２種類いるとか。何だか賢そうな事書きました。観察結果は間違いないと思いますのでブログ読者は参考にしてください。
問題はここからで、先に記載した２０年もの賃貸借契約していただいた職人の親方との契約解除の件です
契約解除ですから保証金を返金しなくてはなりません。当然です。もう２０年も前の契約ですから。うちの会社で不動産管理をしているスタッフいます。もう入社１０年以上のベテランです。いつもにこにこしていて人間のお手本のようなスタッフです。
彼から２０年前のこの賃貸借契約の報告受けました。
スタッフ曰く 社長、この賃貸借契約書ですね。
甲と乙間違ってます
僕 あちゃぁ。
そうなんですよね。この賃貸借契約書２０年前に見様見真似で僕が作成したのです。甲と乙間違うと言うことは。僕が本来この職人の親方に家賃２５万円で不動産を貸しているのに、僕がこの職人さんから家賃２５万円で借りていることになってた。。。。とほほ。
これ、裁判でもされたら僕多分負けてると思います。なんせ契約書に署名捺印しているのですからね。親方も良い人で僕の間違いを指摘することなく、円満に契約解除して退去されました。
もし僕が裁判で負けていたら、２５万円✕１２ヶ月✕２０年ですからね。６０００万円。。。。。
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