大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資 リスク 価格的にはどう判断すれば良いの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスクと価格の関係は永遠のテーマでしょう。
不動産投資 リスク 価格
俗にいう処のべっぴんさんの土地。大阪ではよくこんな表現されます。べっぴんさんとは美人という意味。誰が見ても良い土地です。条件的には全面道路が広く、容積率、建ぺい率が多く取れる。間口が広くて南向きか東向き。投資用不動産なので商業用途なら繁華街の真ん中。住居系用途なら駅近である。
ま、こんな感じの土地です。最高の土地には違いないと思うのです。この土地に投資家が思う建築物を建築するとどうなるか。おそらく採算は合わないと思います。なぜなら、このような土地には唯一の欠点があります。それは価格が高いこと。
今土地の話しました。これを建物を含む不動産としても同じような結果になります。すべてに投資家の好む条件を満たしているような不動産には唯一の欠点がある。それは価格が高い。
１９７０年代の東京での不動産投資関係の本を読みました。邱永漢著作の投資関係の本です。僕の不動産投資の師匠でもあります。というてもその著作でしかご縁はありませんでしたが。
邱永漢の著作には１９７０年代の東京青山では、土地さえ持っていればその上に建築する建物代金はそれらに賃貸する予定の店子から預かる保証金だけで建築出来たとあります。実質建物代金の投資家に取っての負担はゼロ円です。このような時代もあったのですね。今では夢のような話です。
で、どうなるの
現時点では、あらゆる情報が手に取れますのですべての好条件が整ってなおかつ価格が安いなんて不動産はないと思った方が良いと僕は納得しています。
では、どれぐらいの価格で納得出来るかなんですが。これも直近の数字だけで納得なのか将来や税務も含めて納得なのかはそれぞれの投資家の判断や考え方に委ねるしかないような。
この部分が各投資家の個性と言うのでしょうね。転売を得意にされている投資家はあまり直近の採算は重視されないような印象があります。
また、税務を重視される投資家は多少利回りが良くなくても不動産を購入するように見受けられます。
これらの不動産では、例えば投資利回りが５％に満たない場合でも投資判断されています。全額借入では家賃収入だけでは採算は合わないけれども、償却資産が欲しい企業とか。
利回り５％未満で全額借入して家賃収入では返済できない。固定資産税や管理費用などは支払うと単年度ではキャッシュアウトになる。つまり逆ザヤ。しかし転売すれば大きな収益になりそうな不動産は確かにありそうです。どうしてもその土地が欲しい不動産投資家が現れるのを待つとか。気の長い話で不確定な話なのですが、需要はあるようにも思います。なぜならそんな事例を僕は多く見てきました。
で、どうしたの
僕の場合は、転売は得意でないのです。ゆえに不動産価格の全額を借入して購入します。そして家賃収入でこの借入を返済します。このスキームですのであまり利回りが低い不動産は購入できません。
最低でも１０％の利回りが必要です。この簡単な計算式は、以下参考にしてください。
返済期間を２０年と仮定します。年当たり返済は５％になります。金利を２％とします。
ゆえに５％ぷらす２％＝７％になります。ざっくり年間利回りを１０％としますと、
１０％ひく７％＝３％です。
この３％で管理費用や固定資産税などを支払うイメージです。詳細はまた別に計算すべきでしょうが、ざっくりではこんな感じです。
実際には元利均等返済や元金均等返済など複数の返済プランはあります。
で、どうするの
この計算式に入力した結果として、利回り１０％でも厳しい感じがします。空室リスクとか。経年劣化による修繕費用などが必要な場合があります。
で、これらのリスク回避なのですが、先ずはどこで妥協するかでしょうね。駅近を妥協するとおそらくこれらの利回りより多くなります。つまり不動産取得価格が下がります。同時に家賃も下がりますが。
築古を妥協するとこれらの利回りより多くなりますが、金融機関によりましては返済期間を２０年より短くしなければならない可能性があります。
構造体を妥協すれば利回りは多くなる傾向があります。
建築価格は鉄筋コンクリート＞鉄骨造＞木造となります。ゆえに木造が最安価になります。しかし、木造の築古にすると２０年間の返済期間が取れない場合があります。理由は木造の耐用年数が２２年であるから。
まとめ
劣化等級などの条件を満たす木造建築物には３０年ぐらいの返済期間をつけてくれる金融機関もあります。この塩梅を思案するのが不動産投資とも言えると思います。
今僕が進めている案件は少し実験的な要素がある収益物件です。
大阪は北摂地域にある駅近の土地を定点観測していました。昨年から観測してました。今年に入りまして相当安価な価格になりました。で、今年春先に買付入れました。決済できました。
この土地何に使おうかと思案してました。転売でも良いしなぁ。しかし昨今のコロナ騒ぎがありました。転売は得策ではない。なぜなら購入したい人が少なくなるのではないか。しかしこれらの理由で僕は安価に決済できたのですからね。ここ裏腹です。
で、ここに共同住宅を木造で新築してみることにしました。幸い建築費に融資も付きました。これは全額借入です。計算すると利回りは１０％以上廻ります。木造ですから固定資産税も最安価です。駅近ですから店子も付きやすいでしょう。新築ですから経年劣化の修繕リスクは少ないでしょう。これらの条件が整いました。しかし現時点では絵に書いた餅です。はたしてどうなるか。僕も楽しみにしています。
