大賀 信幸 
どうされましたか
鉄筋コンクリート造ってどう。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資物件で鉄筋コンクリート造について解説します。
不動産投資物件 鉄筋コンクリート造
鉄筋という鉄の筋の廻りをコンクリートで固めた構造です。コンクリートはセメントと砂と骨材とを混ぜます。骨材は砂利などです。
他のブログにも少し書いたのですが、鉄筋コンクリート造は奇跡の上に成り立っています。まず、鉄とコンクリートが地球上に無限に存在している奇跡。ゆえに世界中で簡単に調達できます。多くのビルや道路や街づくり、国づくりに貢献出来ています。
次に最大の奇跡は鉄とコンクリートの熱膨張伸縮率が完全に一致していることでしょう。鉄筋は引張力に対しての耐力、コンクリートは圧縮力に対する耐力を受け持っています。これら引張力と圧縮力の組み合わせで鉄筋コンクリート造が成り立っています。で、ここから構造の話になるのですが、一般に建築物の構造は壁構造とラーメン構造があります。壁構造は壁耐力により建築物をもたせる工法です。ラーメン構造は柱と梁を剛結合で持たせる工法です。ラーメン構造の場合、大スパンの建築物が構築できます。鉄筋コンクリート造は耐火建築物なので鉄骨造のように鉄を耐火被覆する必要はないのです。良いことばかりのようですが、欠点と言いますか他の構造体とは違う特色はあります。
まず、鉄筋コンクリート造は他の構造体と比べて重たいのでどちらかと言うと基礎が大きくなりがちです。基礎が大きくなると工費が高額になります。工期が長くなる傾向があります。なぜならコンクリートが乾燥するのを待って次の工程に進みます。ひと工程３週間ぐらいかかります。通常ビルでしたら１階づつコンクリートを打ちます。１階分コンクリートを打つごとに３週間乾かせる。のんびり感満載です。ちなみに鉄筋コンクリートを造るときにはまず鉄筋で骨をつくります。そしてコンクリートで固めるのですがそのままではコンクリート固まりませんので、型枠をつくります。この型枠の中にコンクリートを入れるのです。これを業界では打つと言います。この型枠の材料のことをコンクリートパネルと言います。略してコンパネ。ホームセンターでよく目にするベニヤ板の一種です。通常１２ミリメートルの厚みで耐水合板です。寸法は１８００ミリメートル✕９００ミリメートルです。普通のベニヤ板の寸法１２ミリメートルは変わりないのですが、寸法は１８２０ミリメートル✕９１０ミリメートルです。２４００ミリメートル✕１２００メートルもあります。型枠をコンクリートから剥がすのにいろいろ難儀なことあります。で、最初からコンクリートパネルに剥がしやすい為にペンキを塗ったコンクリートパネルあります。
最終的にはコンクリートが固まればこの型枠を外します。コンクリート表面をそのママにする場合もありますが何か塗膜を塗る場合もあります。
水道管、ガス管、電気配線、ネット配線、テレビアンテナ配線などは通常コンクリートの中に入れます。ゆえに相当計画的にこれらの配管などを配置していないと大変なことになります。コンクリートを打ち直すのは相当困難なことによります。
で、どうなるの
減価償却期間が他の構造体と比べて一番長いのが鉄筋コンクリート造です。４７年です。銀行融資を受ける場合は融資期間に響く数字です。増改築は相当困難です。コンセント追加するにも難儀です。梁に配管を通すだけでも構造体をチェックしなければなりません。なぜならコンクリートに穴をあけるからです。利点は丈夫で耐火性能が良く減価償却期間が長いことでしょう。コストはすべての構造体の中で一番高価です。
で、どうしたの
僕は縁がないと言いますか。鉄筋コンクリート造の建築物を所有していません。何だか僕の観察では不動産投資物件としてどうも投資資金に対しての利回りが低い印象があるのです。僕はこの利回り専門ですのでここが低いと行動を起こすのに腰が重くなる感じです。逆に転売するには丈夫で長持ち物件であるので転売し易い印象です。ゆえに転売得意な人は鉄筋コンクリート造を選択するでしょうね。
で、どうするの
ご自分の特性を認識し鉄筋コンクリート造物件を選択されるのが善手と思います。不動産投資目線では利回り重視なのか転売重視なのか。転売重視なら鉄筋コンクリート造は選択肢としては順張りでしょう。利回り重視なら逆張りになる感じです。あくまで僕の主観ですのでご自分でその建物が建築されている場所や条件や用途も含めて検証してみてください。
まとめ
鉄筋コンクリート造は丈夫で長持ち。しかし建物は高価。増改築には難儀な場合がある。しかし大きなビルや道路、街などは鉄筋コンクリートで出来ている。
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