不動産投資　火災保険【倉庫まるまる吹き飛びました。どうしよう】

どうされましたか

台風で倉庫が吹き飛びました。火災保険おりるの。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

建物が全壊と言いますか、完全に吹き飛びました。怪我人がなくて良かったです。

不動産投資　火災保険　倉庫まるまる吹き飛びました

僕、頼まれて業界の事業組合の理事長に最近就任しました。事業組合というても商業活動しなくてはなりません。稼ぎがないと何も出来ないですからね。事務員さんのお給料も払えなくなります。事務経費も必要です。

この事業組合は倉庫を所有していました

テント倉庫と呼ばれるものです。鉄骨ラーメン構造で床面積１００坪ぐらいで、屋根と壁面にはテントで覆ってあります。誰がどう見ても建築物なのですが、古い時代でしたので建築物ではないと言い切っていたテント倉庫です。どう建築物ではないのか。建築物の定義は屋根があることなんです。屋根があればすべて建築物。しかし、では駅のプラットフォームはどうなのか。建築の試験に出てきそうな問題です。

例外がありまして

駅のプラットフォームは建築物ではないと建築基準法に明記されています。どうやら旧国鉄と国との関係を想像してしまいます。では、郊外によくありがちな車を止めるカーポート。

あれ屋根ありますよ

正確にはカーポートは建築物なんです。しかしカーポートを建築物としてしまうと肝心のカーポートのある住宅の建ぺい率、容積率に抵触する可能性があるのです。住宅を建築して完了検査を受けます。完了検査済証を発行してもらってから、後工事でカーポートを施工すると言う、ま、どこにでもありがちな違法建築している業者あります。

で、テント倉庫は

テントであるけれども。このテントは屋根ではないと言い切れた時代があったようです。テントは屋根ではないからテント倉庫は建築物ではない。そして建築基準法では建築物は基礎と緊結しなくてはならないとの条文があります。ゆえに、テント倉庫の柱の下にご丁寧に重量物用の鉄の車輪が付いてあり、基礎と緊結してないから建築物ではないと２重に否定していました。まるで茶番劇ですがこんな解釈通った時代もあったのです。ここ正確には建築物の条件を満たす建物は基礎と緊結しなくてはならないです。

で、話逸れますが

法隆寺。１３００年前に建築された掘っ立て小屋なんです。なぜなら、掘っ建てですから。つまり基礎と緊結されてないのです法隆寺。ただ石の基礎の上に置いてあるだけ。ま、何かのご参考にしてください。掘っ建てであるから地震きても倒れない。昔の人は感動的なぐらいものごとを良く観察されています。

で、話をテント倉庫に戻しますが

この車輪の付いたテント倉庫が台風で飛んでいきました。車輪ですものね。基礎と緊結されてないのが災いしました。怪我人がいないのが奇跡的でした。飛んでいったテント倉庫の残骸を回収してくるのに１００万円ぐらいかかりました。業者さんにも相当協力してもらったお陰です。１００万円で済んで良かったと思っているのが正直な感想です。

ありがたいことに先代の理事長はこのテント倉庫に火災保険を掛けてくれていました。これは幸運です。感謝しかありません。早速保険請求しました。出ました。満額の３０００万円。それと１割りの３００万円を合計して３３００万円でました。この１割はお見舞金として保険会社が出してくれました。保険の契約にあったのです。

で、どうなるの

この３３００万円の予算で次の倉庫を建築しました。ここで問題が発生しました。予算を３３００万円にするのは良いとして、３３００万円をそのまま事業組合で持っているとこの３３００万円は収入とみなされます。

え、と思われるでしょうがこれ税法で決まってます

ただし、この３３００万円の受け取り人が個人の場合は持っていても課税されません。すぐに倉庫を建てる訳でもなし、当然次の事業計画を考えてから３３００万円の使いみちを決定すべきです。いつまで建築するのを待ってくれるのか。いろいろ調べてみました。どやら明確な期間はないようですね。経理処理上では仮受金としました。

別の問題が生じました。消費税です。ちょうど８%から１０%に上がる手前でした。役員の一部からは消費税８%のときに建築すべきとの声もありました。

で、どうしたの

僕は代表職ですのですべての責任は僕にあります。消費税８%から１０%ですから差が２%。３０００万円の2%ですから６０万円。これぐらいは経験則で、消費税１０%に上がってからでも吸収出来ると判断しました。建築の相場も消費税値上がり後では下がるであろうとの読み筋です。建築屋さんは駆け込み需要で忙しくしているだけと判断しました。この判断によって建築を急がず計画的に進めることができました。

建築工事に関しての消費税の還付があるのです

還付があるのは知っていましたが、自分自身で経験がなかったので確証は持てなかったのです。保険に加入したときは消費税が３%のとき、今は１０%。工事費用３０００万円で消費税３００万円。この３００万円は痛い。しかしこの場合は適用されるのかは未知でした。会計士の先生が会計処理してくださり、支払い済みの消費税の大方は還付されました。なぜ還付されるのかは別のブログに記載します。

で、どうするの

台風で投資物件が全壊しても火災保険ですよ。再建築するときと、再建築しないときのシュミレーションをしてくださいね。再建築する場合は消費税の還付も頭に入れてください。意外に使える手ですよ。

再建築しない場合は、保険金は個人の場合は影響ないです。しかし法人の場合でしたら保険金は収入になります。一般的に法人税を支払うかそれとも再建築するかでシュミレーションしてください。

まとめ

台風で被害にあっても火災保険です。保険金の税務処理には注意してください。保険金で再投資する発想が最善手だと僕思います。なぜなら僕らは投資家ですから。

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