不動産投資　自宅【持ち家か賃貸か　あれこれ考察する】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

どうされましたか

持ち家か賃貸か。

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

持ち家か賃貸か。永遠のテーマのようですね。僕は結論しています。

不動産投資　自宅　持ち家　賃貸

生涯支払う家賃の合計を計算する。平均的な持ち家の価格を調べる。住人ローンを組んだことを想定して返済総額を計算する。それぞれ専門家と言われる人がしそうな行動です。で、比較検討してどちらが得か損かを結論する。

僕はこの判断の前提条件を疑います。果たして金銭的経済的判断だけで良いのか。それは結果論ではないのか。未来は誰にも分かりません。

僕の想定としては、守るべき人がいる。この人をどう守るか。ま、独り身であれば何とでもなるようにも思います。しかし僕の場合は不動産投資始めたのはまったく経済力ないお婆ちゃんとお母ちゃんが生活困らないようにするためですからね。

当然この頃には経済を支えてた親父もいました。しかし親父もいつかはいなくなる。僕もいつかはいなくなる。そのとき残された人が困らないように。もうお婆ちゃんも親父も鬼籍に入りました。

余りある経済力があれば何とでも手を打つことができるでしょう。僕には余りある経済力がない。

自宅も含めて不動産投資と考える

誰でも住むにはコストが掛かる。賃貸マンションなら月々の家賃です。この家賃は貯蓄にはなりません。ま、当たり前ですが。

例えば手元に家１軒分のお金がありそのお金で家を建てる。または借り入れして住宅ローンで家を建てる。いろいろ選択肢はあると思います。

で、どうなるの

ここで持ち家か賃貸かとなる訳です。

僕の結論は持ち家です。それも可能な限り住宅ローンを組んでの持ち家です。

メリットとしては、万が一当事者が亡くなったとき住宅ローン残債は団体信用生命保険でゼロになる。これに尽きるように思います。少なくとも住む処は残ります。住む処があればあとの生活は何とかなりそうです。年金もあるでしょうし。どんな仕事をしても飯は食べていけそうです。

なぜ可能な限り住宅ローンを組むのか

手元に家１軒分のお金があってそのお金で家を建てる。タイミング悪く当事者がなくなる。家だけ残る。残されたものには最低限住む処がある状態。

で、どうしたの

しかし物事を安全側に判断するとするなら。家１軒分のお金は別の用途か貯蓄に廻しておく。そして可能な限り住宅ローンで家を建てる。当事者がこの状態で亡くなる。ローン残債は団体信用生命保険でゼロになる。

家１軒分の貯蓄が残る

次の生活を始めやすくなると思うのです。ゆえに手元にあるお金はなるべく住宅には使わず住宅ローンを活用する。現時点の住宅ローンは金利1%位ですし負担にもならないでしょう。住宅ローンを組める人は税金を収めている人ですから。住宅ローン控除もあります。金利分すべてではないですが減税されます。

で、どうするの

ここまででは話終わらないのです。

僕らは不動産投資の目線で自宅を考えるべきです。この例ですと主人が亡くなった。住む処はある。住宅ローン残債はゼロになる。残された人にとっては広い家かもしれません。生活スタイル変わるかもしれません。

で、この残された家を賃貸することを考える

ここで皆困ることが多いのです。自宅を人に貸すことを想定していないですから。よくありがちな郊外の住宅地みたいな処は賃貸需要少ないでしょう。バス圏も賃貸需要は少ないでしょう。創意工夫で賃貸需要を出している方もいますが。

とするなら

住宅を建築したり購入するときにこの家を賃貸することを考えるのはどうでしょう。ここでお金の効率だけ追いかけると中古の木造住宅が最善手になるのですよね。なぜなら中古の木造住宅は２０年も経てば建築の価値はほぼゼロになります。築２０年の木造住宅は土地値だけで購入できます。これをリフォームするのも良いかもしれません。リフォーム予算も住宅ローンを組むことは出来ます。

しかし中古は嫌とかどうしても新築で自分の好きな設計にしたいとかの要望があるのであれば、これらを理解した上での新築が良いと思います。

僕が分譲マンションをあまり良く思わないのは修繕積立金と毎月の管理費用が必要だからです

別途駐車場費用も必要な分譲マンションもあります。

修繕するのも管理形態に意見を言うのも一人の意見は通らなくてすべて管理組合の決議が必要です。同じ分譲マンション内のことですから人間関係の問題も将来出てくるでしょう。その中でも豊かな人豊かでない人の差異もあるでしょう。豊かな人と豊かでない人では意見も分かれるでしょう。

そしてこれが最大なのですが、分譲マンションを賃貸した場合には問題が多いように思います。管理組合の件や管理費用修繕積立基金などが圧迫し家賃収入からこれらの費用も差引しなくてはなりません。

ここでもし当事者が不動産投資をされているのなら

この投資によって家賃収入が見込めます。投資の規模や種類にもよりますが、お母ちゃんとお婆ちゃん食わすぐらいは何とかなりそうです。

まとめ

持ち家か賃貸か。僕は持ち家と結論します。それも可能な限り住宅ローンを使っての持ち家です。そして家を求めるときに将来賃貸することを想定するのが最善手であろうと思います。自宅に特別の価値を持つ人は別でしょうが。