大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資のワンルームって何。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資でワンルームマンションについて。
不動産投資 ワンルームマンション投資
僕の不動産投資から一番遠いのがワンルーム投資です。ゆえに今回はなぜ僕がワンルームマンション投資をしていないかを記載してみます。
ワンルームマンション投資は新築または経年の区分所有のワンルームマンションをローンで購入します。このローンは多くの場合ローンを組む人の属性で決まります。属性が良いとローン通り易いです。これはワンルームマンション投資に限ったことないですが。
多くの場合このローン返済期間は２０年ぐらいを想定しています。長い場合も短い場合もあります。例えば今新築で１５００万円ぐらいのワンルームマンションがあったとします。これを２０年間の返済期間で返済します。
全額借り入れを想定します
１５００万円割ることの２０年ですから１年当たり７５万円の元金返済です。金利にもよりますが月々７万円ぐらいの返済になります。これ以外にも管理費用と修繕積立金が必要です。概算で１万円から２万円ぐらいでしょうか。つまり月々返済も含めて出ていくお金が７万円プラス１万円で合計８万円。ここから固定資産税を支払う必要があります。空室のリスクもあります。
で、どうなるの
で、この１５００万円で購入したワンルームマンションを賃貸しますとおそらく家賃は７万円から８万円ぐらいでしょう。この段階で月々の返済を考えた場合逆ザヤになります。空室の場合はまったく全額逆ザヤになります。つまり毎月マイナス返済分マイナス管理費マイナス修繕積立金マイナス固定資産税になります。
これを投資と言うのかの話になるのですが、お勤めとかしている人がこのワンルームマンションを購入した場合は、逆ざや分の一部はお勤めのお給料から引けます。ゆえに所得税が軽減されます。また建物は減価償却費として計上できます。
この状態で返済期間２０年を過ぎると毎月の返済分がなくなります。ゆえに家賃マイナス管理費用マイナス修繕積立金マイナス固定資産税で多分月当たり５万円ぐらいプラスになります。空室の場合は毎月の管理費用と修繕積立金と固定資産税分はマイナスになります。
返済期間中に逆ザヤになる
僕がワンルームマンション投資をしない理由です。
全体的に見て未来は分かりませんから確定したことは言えないのですが。ローンを支払っているときに逆ザヤになるので毎年の所得税が軽減される分を合計するとひょっとして生涯的にはプラスに転じているかもしれません。ワンルームマンション投資を勧めている会社はこの部分を強調するような感じに見受けられます。
で、どうしたの
しかし僕なんかは別の不動産投資経験があるからワンルームマンションには興味を示さないだけで不動産投資をしたことない人が初めて不動産投資をする場合でしたらありかもしれないと思うようになってきました。
少なくともリスクヘッジは出来ている
万が一ワンルームマンションが空室になってもお給料から毎月の返済や管理費用や修繕積立金を支払う事が出来る。その場合は節税になる。僕らみたいに不動産投資物件からの家賃収入だけに頼って返済計画をする必要がない。
例えば施主が別の事業をしてて利益が出る。利益に対して税金をおさめる。節税はないかなぁと思う事業経営者の心境かもしれません。
で、どうするの
給与所得者で年収が多い人や年収が安定している人であればワンルームマンションは一考ありですね。家賃の集金や客付けまで管理会社がしてくれるのであれば言うことないです。そのかわり利回りは低い。これはビジネスである限り仕方がないです。
ここから創意工夫としては新築もいいが経年の築古のワンルームマンションもありかも。なんせ初期投資額が少なくてすむ。後は金融返済期間をどう取るかでしょう。もし築古のワンルームマンションを適当な価格で購入出来たとするとこれは可能性が見えてきます。
そして築古のワンルームマンションから収益が上がりこの収益の一部で次の築古のワンルームマンションを購入する。この連鎖が出来れば最善手でしょうね。
まとめ
ワンルームマンションへの不動産投資はその属性によって考え方がかわるのではないか。属性が良い個人でなおかつ不動産投資初めてで年収のある程度安定している人または年収の多い人に取っては手間がかからず節税になり生涯的にはプラスに転じる可能性があるのではないか。
ましてや店子付けやマンションの管理や店子からの集金なども代行してくれる業者があるのであればこれもありなのではないか。
この考えになったのは余りにも僕達がしている不動産投資は手間がかかりすぎるからです。金融して返済する場合の返済原資は僕の場合では不動産収入以外にはないが、ワンルームマンション投資をされている方達は不動産収入以外の収入で返済出来るのではないか。そうであるとするならこの部分はリクスヘッジにはなりうる。
