大賀 信幸 
どうされましたか
不動産投資でリスク分散についてどうしてるの。
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資の中でリスク分散を考える。僕の場合はこうしてます。
不動産投資 リスク 分散
あらゆるものにリスクあるように思います。僕の同級生の多くが社会に出てお勤めの選択をしました。俗にいう処の大企業に就職。公務員になった友達もいます。彼らは一応にリスクないからなぁなんて言います。友人達は僕に向かって大賀は不動産投資をしているからリスクあるなぁなんて言います。
学生の時僕は彼らの職業の選択を見て、彼らこそリスクあるなぁと思ってました。
なぜならお勤めの場合、社会に出てから定年まで４０年間毎朝８時には会社の机に座っていなければなりません。生身の人間ですから体調の良い日も具合が優れない日もあるでしょう。
それを踏まえても毎朝８時に会社の机に座るなんて相当リスクのように感じました。そんなの僕には無理やわぁ。万が一病気でもして毎朝８時に会社の机に座れなくなるとその場から退場になります。
会社に勤めても熾烈な出世争いがあるようです。同期が課長になったとかならないとか。小さな三角形の山を登る感じかなぁ。その三角形も会社の中だけにしか通用しない三角形。
何らかの事情があってその会社から出ることになるとこの三角形の価値観はもう通用しない。普遍的でない価値観かなぁ。
それと収入の入り口が会社からのお給料一択のみ。これが最大のリスクかもしれません。このお給料の一択がなくなれば無収入になります。これをリスクと言わず何と言うって感じです。
で、どうなるの
不動産投資のリスクの最大は家賃が入らないことであるように思うのです。自然災害は不動産を取得する場所を選定することと、建築物の耐震基準を確認すればある程度はリクスヘッジになるように思います。僕はこの考えでリスクヘッジしています。火災保険は必須です。
で、どうしたの
家賃が入らなくなるリスクに対しては、僕の場合は用途別に分散しています。
多くの不動産投資家はその用途を住居にしているように見受けられます。ワンルームマンションとかファミリータイプとか戸建て賃貸とか。住居ですから人が住むことを前提に不動産を取得運用しているように感じます。これはこれで良い感じなのですが、最大のリスクは住居では家賃が相対的に安いことがあげられます。
では何に比べて安価なのか。それは物流系とか商業系に比べて住居系は安価な感じがします。住宅系は設備にはお金がかかるし。クレームは多いし。エアコン潰れてもすぐに電話掛かってくるし。人が住むのはクレームとの裏返しのように感じたこともあります。しかし需要は相当ある。
僕の所有しているマンションでは夜中に非常警報が鳴り管理をお任せしている不動産会社からベッドに入っている僕の携帯電話に連絡が入ったことあります。
慌てて飛び出して物件に到着するとですね。救急車と消防車とパトカーが集まっていました。夜中というのに警報機が鳴り止まない。そこにちょうど僕が到着しました。
話を聞くと夫婦喧嘩で旦那の暴力に対して奥さんが非常警報のボタンを押したとのこと。その非常警報を聞いたマンションの住人が警察と消防に電話して話が大きくなったとのこと。
共有部分この夫婦がぶちまけたお米が散乱していました。投げるものがないので米袋を階段上から下に投げたとのこと。階段中お米がちらかっていました。
僕この夫婦捕まえて朝までにここ掃除しとけと割と強い口調で良いました。次の日様子見にいきますと綺麗になっていました。人が住むのは大変です。
で、どうするの
おそらく住宅系だけの不動産投資家はクレームで頭痛いこと多いと思うのです。僕はこれらを踏まえた上で物流系とか商業系の不動産投資をしています。どちらかというと僕の場合住宅系は少なくて、物流系と商業系が多い感じです。
その中で商業系は一言表せないですね。商業系は、オフィスビルとか店舗とか。民泊なんかも商業系になるのでしょうね。
まとめ
昨今のコロナ騒ぎで商業系だけに特化している不動産投資家は相当なダメージを受けたと思います。民泊なんかも辛い状況です。オフィスビルもリモートワークが一般化してもうオフィスビルの需要はあまり必要ないのではないかなんて感じます。
不動産投資でリスク分散の考え方ですが、僕の場合はその不動産投資の用途を分散するのが最大のリスクヘッジになるように考えますし、僕はそうしています。僕は用途を分散していたことで今回のコロナ騒ぎの被害にはあっていません。ありがたいことです。
