不動産投資【短期で売り買いするメリットはないのでは。不動産こそゆっくり構えるべきではないか】

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  • 著者 大賀 信幸
  • カテゴリー 不動産投資

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　短期

結論として、短期投資は難しいのではないかなぁ。なぜなら経緯がかかりすぎるから。

投資にはいろいろあります。株式投資とか外貨投資とか。金銀への投資とか。原油なんかもありますね。最近では証券会社がこれらをすべて扱っています。

有名なトレードソフトのMT4なんてこのチャートだけで金、銀、原油、ドル、ポンド何でも扱えます。今どき日本の証券会社と取引する必要もありませんし。税務とかレバレッジとか取引ルールは国によって違うでしょう。

これらと取引する証券会社を選ぶ場合とか取引ソフトを選ぶ場合は、取引手数料が高い安いでも判断されることもあります。

１ドルの売り買いで手数料がいくらかかるとか。金の売り買いでは手数料どれぐらいとか。これらは国によっても証券会社によっても変わります。

で、どうなるの

株式や為替、金属の取引などに比べて不動産は群を抜いて手数料などの経費がかかりすぎます。書き出してみますね。

  1. 仲介手数料　
  2. 登録免許税
  3. 不動産取得税
  4. 登記費用 司法書士手数料など
  5. 固定資産税
  6. 都市計画税
  7. 収入印紙代
  8. 金利　金融する場合
  9. 抵当権設定費用　金融する場合
  10. 保証料　必要であれば　金融する場合

1.仲介手数料

不動産の価格の３％プラス６万円でなおかつ全体に消費税が必要です。仲介手数料と言うたらそれまでなんですが、不動産の場合仲介手数料を支払うまでに時間と手間がかかりますね。まず、不動産を探さなければなりません。情報は机に座っていては手に入りません。それなりの人脈も必要です。候補の不動産が現れたら、現地に調査に行く必要があります。これらに時間と経費がかかります。

2.登録免許税

不動産を登記するときに必要な税金です。

3.不動産取得税

不動産を取得すればかかる税金です。

4.登記費用

登記するのに、司法書士の先生に手数料も支払わなければなりません。必要であれば測量士の先生にも手数料が必要です。

5.固定資産税

毎年１月１日の不動産の所有者に請求される税金です。それ以後に売買するなら日割り計算になります。

6.都市計画税

毎年１月１日の不動産の所有者に請求される税金です。それ以後に売買するなら日割り計算になります。

固定資産税とは税金の使われ方が違います。

7.収入印紙代

契約を締結するときに必要です。不動産の価格によって収入印紙代がかわります。これは不動産売買契約の場合です。同時に金融する場合でしたら金銭消費貸借契約が必要です。この金銭消費貸借契約書にも収入印紙代が必要です。金融する場合保証協会などの保証会社に保証を依頼する場合も契約を締結するので収入印紙代が必要です。不動産取引の場合は上記２回または３回分の収入印紙代が必要です。

8.金利

固定金利と変動金利があります。あとプロジェクト融資とかいう金融もあります。この場合は少し金利が高くなります。

9.抵当権設定費用

金融機関が不動産を担保にする場合はこの抵当権設定をします。これらの費用も必要です。これ借り主が持つのが商習慣のようです。僕も疑問に思わなかったのです。金を借りる借り主は借りた金で商業活動をして利益を得るので、借り主が抵当権設定費用を持つとの解釈でしょう。

逆に、よく考えてみるとお金を貸して利を得るのは金融機関との考え方もあります。つまり金を貸す側が負担しても良いのではないかとの解釈が成り立ちます。

興味があるので調べました。名古屋方式とかいうて折半する地域もあるようですね。

10.保証料

先にも少し触れましたが金融する場合に保証協会などが保証をするときに保証料が必要です。借入額に対しての一定割合保証料として支払う必要があります。

で、どうしたの

これらのことから、長期的な目線で不動産投資を計画しないと短期投資では経費が出ないのではないかと思うのです。

少なくとも家賃収入のある不動産を購入して運用する。または運用しながら転売も行うとするなら不動産投資をする前に長期投資目線で購入する不動産を選定しなくてはならないのではないかと思うのです。

未来は誰にも分からないですから。長期投資目線で投資をすすめて結果的に短期で投資が成功するなんてことはあるとは思いますが。

で、どうするの

または、大きめの不動産を購入して、区分けして小ぶりの不動産にして転売する方法なら購入から転売まではそんなに時間は掛かりません。

これはマグロ１匹買ってきて、マグロ解体ショーして販売しているのと似ています。解体するのは多少手間がかかりますが。不動産も土地を区分けするには開発行為とかいうて割と難しいことを行政とやり取りしなくてはなりません。

このやり方は最初から転売だけを狙っているので転売に失敗したら。つまり買い手の顧客に販売出来なかったら悲惨な状況になります。なぜなら不動産は持っているだけで固定資産税と都市計画税がかかるからです。そして金融しているならこの売れない期間の金利を支払い続けなければなりません。

僕の知人ではこの状況で資金ショート起こしている人いました。こればかりは致し方ない。逆に言えば転売が成功すれば爆利が得られるのでしょう。

まとめ

不動産投資で短期投資は転売しか考えられないのではないか。しかし転売は僕は難しいと思います。僕が不得意なだけかもしれませんが。

不動産こそ長期目線で運用して欲しいものです。なぜなら不動と書きますからね。不動産は何となくの安定感もありますし。