大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 失敗のまとめ
誰もが失敗しようとしてものごとはじめません。最近読んだ本では成功するために数え切れない失敗をするべきであるとのことを知りました。
これはなるほどで、世に出ている天才達は数え切れない失敗をした後に天才になったとの説があります。投資の世界では数え切れない失敗は出来ません。なぜなら、資金に限りがあるし失敗のダメージが大きいからです。
とするなら僕たちは先人の失敗に学ばなければなりません。僕の見てきた失敗例を記載します。
- 収支の合わない物件に投資した
- 返済計画を間違えた
- 返済金を経費と間違えた
- 金融機関の選択を間違えた
- 過剰なリフォーム費用を費やした
で、どうなるの
ひとつづつ解説します。
1.収支の合わない物件に投資した
新築がだめだとは思いませんが、だいたい新築物件は今の日本の現状では収支は合いません。地主対象の新築屋はいますが、今から不動産投資を始めようとするなら新築物件はそれなりに危険です。
僕も新築を今建築中ですがこれは相当条件に恵まれた土地を手に入れるか、新築物件を設計、施工するためにある程度のノウハウがある場合に限るように思います。
今新築中の例では、まず、駅チカで相場より安価に土地を仕入れられたこと。同時に建築屋さんにご縁があったこと。また昨今の金融情勢から相当有利な条件で金融できたことにもよります。これらの条件が満たされてやっと採算が合うかどうかのせめぎ合いです。
僕の読書での師匠の邱永漢氏の著作によると、１９６０年代の東京青山通りでは、土地さえあれば建築費はその建築物を賃貸する予定の店子の保証金だけで建築出来たとのこと。こんな時代もあったのですね。
新築は採算が合いにくいのは、建物の費用が高価になりすぎるからです。高額な費用を費やして新築物件が完成されます。
2.返済計画を間違えた
返済計画は金利と返済期間によります。金利はどちらかと言うと金融機関が決めます。こればかりはどうしようもない。しかし返済期間はある程度はこちら側で決めることができます。
ある程度と言うのは最長返済期間は金融機関が決めるからです。こちら側が２０年返済を希望しているのに金融機関は１５年以内の返済を求めてくる場合があります。これらは１５年にせざるを得ないのです。
僕は可能な限り返済期間は長めにしています。しかし２０年を超える返済期間にはしていません。
3.返済金を経費と間違えた
例えば１億円を借りて、金利を２％とすると年間で２００万円になります。１億円を２０年返済とすると、元金返済は１億円➗２０年＝５００万円となります。金利も元金返済も実際には月々返済しているのでこれらの数字を下回りますが。
家賃収入が年間１０００万円とします。ゆえに、家賃収入１０００万円−金利２００万円−元金返済５００万円＝３００万円となります。あれこれ経費を年間１００万円とします。この３００万円−あれこれ経費１００万円＝２００万円となります。
よく勘違いするのは、手元に２００万円残るので２００万円に対して税金がかかると思いがちなのです。特に手元資金に余裕がない場合は注意が必要です。
なぜなら、上記の例では他の経費が掛からないと仮定すると、金利２００万円＋あれこれ経費１００万円＝３００万円だけが経費扱いになります。
家賃収入１０００万円−金利２００万円−あれこれ経費１００万円＝７００万円となります。つまりこの７００万円に対して所得税なり法人税が掛かってきます。
余裕のない資金繰りをしていると、所得税や法人税を支払うことが出来なくなります。帳簿上は黒字ですから運転資金として金融機関はお金を貸してくれるかもしれませんが、自転車操業的になります。
上記の計算は年間でのキャッシュフローはプラス２００万円です。プラスになるから安心した感じになります。これを返済期間１０年間として再計算してみます。
金利は２００万円です。元金返済額は１億円➗１０年＝１０００万円となります。家賃収入１０００万円−金利２００万円−元金返済１０００万円−あれこれ経費１００万円＝マイナス３００万円となります。
不動産投資しているのに毎年３００万円ものお金が足りなくなります。マイナスやから赤字であろうと思いがちですが、収支計算は上記の返済期間２０年と同じで７００万円の利益になります。
ゆえに毎年３００万円ものお金がマイナスになるのにもかかわらず、７００万円に対しての所得税や法人税を支払わなければなりません。ますます手元の資金が足りなくなります。
ここ注意が必要です。下手をすると黒字倒産に成りえます。
4.金融機関の選択を間違えた
金融機関により、金融条件がかわります。具体的には同じ不動産であっても貸し出す金額と金利と返済期間がかわります。
5.過剰なリフォーム費用を費やした
これもよくありがちな間違いです。ついつい完成形を求めてしまう人間の性かもしれません。適当とは言いませんが、完璧を目指すのは別の物事にすべきのように思います。普通のワンルームマンションの現状復旧工事に数十万円もかける人います。これでは採算に合いません。
で、どうしたの
１.から５.までですべてに月々や年ごとのキャッシュフローがプラスになるように采配します。
で、どうするの
ついつい、完成形を求めてしまいます。築古よりも新築が良い。駅から遠いよりも駅チカが良い。木造よりも鉄筋コンクリート造が良い。
しかし良いと思うものは相対的に高価です。家賃と相対して考えると選択肢は増えます。なにがなんでもキャッシュフロープラスです。
まとめ
- 収支の合わない物件に投資した
- 返済計画を間違えた
- 返済金を経費と間違えた
- 金融機関の選択を間違えた
- 過剰なリフォーム費用を費やした
これらはすべてキャッシュフローマイナスになる判断です。キャッシュフロープラスになる判断をします。
