大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 一覧
不動産投資のリスクって何って話なんですが。道を歩いていてもリスクはあります。仕事がら弁護士の先生と話をする機会が多いのです。
弁護士の先生のいう処のリスクと僕ら日常的に何らかの仕事や投資をしている身のリスクでは何だか根底から違うような感じがします。
どうやら弁護士の先生のいうリスクは家を一歩でも出たらリスクがありますよ。だから気をつけてくださいね的なリスクまで事前に公開します。
ま、それは弁護士の先生の仕事といえば仕事なのでしょうが。家を一歩出たらリスクといわれたら一生家にいなくてはなりません。おそらく一生家にいるほうがリスク高いと思うのは僕だけではないように思います。
普通に家に一生いると生活もできなくなるでしょう。ネットなどで生活費を得ることが出来るのは一部の人でしょう。ほとんどの人はどこかの会社に所属して仕事をしていますから。
で、どうなるの
ここから不動産投資の話になるのですが、そもそも投資とはどのような状態で投資するのかをある程度理解していないと、海図を持たずに海に出るようなものです。
まず、この世の中の大前提として、
- お金の価値は未来と今では変化する
- もの価値は未来と今では変化する
- お金やものを第三者に貸すと金利や賃料が発生する
- ものは経年によって朽ちる
- 人には寿命がある
- 会社は継続すれば永遠の寿命がある
いろいろ意見もあるでしょうがだいたいこんな感じではないかと思うのです。少なくとも僕は世の中を見渡してこのようなことを観察できました。
1.お金の価値は未来と今では変化する
お金の価値は変化します。ゆえにお金の価値が未来には下がると感じた人はお金をものに交換すると思うのです。お金の価値が未来には上がると感じる人は、お金をお金として持っていると思うのです。その良い例が昨今のビットコインですね。ビットコインというお金の価値が上がると思うからビットコインにお金を交換する。
2.もの価値は未来と今では変化する
お金の価値の問題は難しい感じがします。なぜなら、為替とか国によってもお金の価値の考え方はいろいろありますからね。次はものの価値なのですが、例えば株式投資などをされている方達は会社の価値は今よりも未来に価値が増えると考えておられるからその会社の株式を購入されると思うのです。
3.お金やものを第三者に貸すと金利や賃料が発生する
これ、株式投資では配当に当たるように思います。不動産投資では家賃でしょう。お金を第三者に貸すと金利が発生します。
4.ものは経年によって朽ちる
不動産投資では土地は経年によって朽ちないとされています。ゆえに減価償却資産の考え方が土地にはありません。建築物には耐用年数の考え方があります。ゆえに減価償却資産であるといえます。
会社もものとするなら経年によって朽ちる会社と朽ちない会社があるように思います。会社の寿命は３０年と言われた時代もありました。
5.人には寿命がある
いくら素晴らしい人でも悲しいかな寿命があります。自分の寿命のことを投資判断に入れるのか否か。これはいつも自問します。本来なら入れたくはないのですが、寿命があるものは仕方がないですね。
6.会社は継続すれば永遠の寿命がある
人には寿命がありますが、会社は継続すれば永遠です。世界最古の会社は大阪に存在しています。金剛組。神社仏閣を建築している建築会社です。どの会社経営者も目指せ金剛組ではないかなぁと思うのです。
しかし現実は厳しい感じがします。それぐらい未来は見えないし人間の性もあります。
で、どうしたの
これらの大前提があるとして、どうするかって話です。
1.お金の価値は未来と今では変化する
僕はお金の価値は未来には今より低くなるように思います。ゆえに、金融機関にお金を借りてでもお金以外のものに投資をする判断をしています。そのお金以外のものは僕にとりまして不動産が善手に思えたので不動産に投資しています。
2.もの価値は未来と今では変化する
ものの価値は変化します。これ絶対です。諸行無常ともいわれます。僕本気で信じています。では不動産は未来の価値が上がるのか下がるのか。僕が不動産の営業マンなら、不動産の価値は未来には上がりますよと言いたい処ですが、未来は誰にも分かりません。
この分からない処が不動産投資のリスクのように僕は思います。しかし次に記載する家賃収入があります。
3.お金やものを第三者に貸すと金利や賃料が発生する
金融機関にお金を借りる金利と借りたお金と同じ価格の不動産を第三者に賃貸した場合の家賃収入を観察すると、どうやら第三者に不動産を賃貸した家賃の方が金利よりも数倍あることが観察できました。これは僕、発見と思いました。
で、上記2.のものの価値は未来と今とでは変化するにつながるのです。未来に不動産の価値は上がるのか下がるのか分からない。けれども今不動産を第三者に賃貸するとその家賃収入は同額の借入金の金利の数倍ある。もし未来に不動産の価値が下がっても、価値が下がった分以上の家賃収入があるとするなら、今お金を不動産と交換するのも善手ではないかと仮説を立て実践しています。どうなることやらです。
4.ものは経年によって朽ちる
土地は朽ちませんが、建物や設備は朽ちます。これも考えようで朽ちるから税法上、減価償却資産として認められています。
例えば木造建築物では耐用年数は２２年とされています。ゆえに２２年で価値はゼロになると想定して減価償却資産として扱われています。ゆえに税務上２２年間の優遇があります。２２年で価値がゼロになったことを想定して毎年減価償却費が認められています。
しかし木造建築物は２２年で価値はゼロになるか否かなんです。もし価値がゼロになっても減価償却費が認められているので財務も税務も損はないです。
現実問題として木造建築物は２２年以上存在するものは多いです。とするなら２３年以降は価値がゼロのものから家賃という形で収入になる可能性があります。
ここが減価償却資産の面白い処です。木造建築物が２３年以上存在するとするなら、価値がゼロのものから家賃収入という収入を得ることが出来るのです。これもものの価値は今と将来では変化するの、将来ものの価値が下がっても、つまり不動産の価値が下がっても、リスクヘッジになるであろうと思う処です。
5.人には寿命がある
寿命があるから僕の場合は会社を設立して、寿命のリスクをヘッジしています。寿命ばかりは仕方がないですからね。
6.会社は継続すれば永遠の寿命がある
上記の寿命と同列です。法人を設立するという意識があれば意志は永遠のような気がします。当然時代によって変化すべきことは多いでしょうが。
で、どうするの
不動産投資のリスクと一覧というても、不動産投資の大前提を考慮しないとリスクは把握できない感じがします。
一歩外に出てもリスクですからね。
上記書き出してみますと、不動産投資に殆どリスクがないと僕は判断しています。
まとめ
不動産投資リスク一覧と大げさに書き出しましたが、実は投資しないのが一番のリスクと僕は伝えたいのです。なぜなら、ものや金の価値は今と未来では変化するから。
この変化を上手に捉えるのが投資と僕は思います。その手段として僕は不動産投資を選びました。
