大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 妻名義
僕は不動産投資をはじめた理由は守る人がいたから。これに尽きます。この考えで例えば守るべき人が妻なら、妻が不動産投資してどうするねんって考え方になりそうです。あくまで守るべき人を守るのは僕なはずです。ゆえにもし僕に妻がいたとしても僕なら、妻名義にはしません。
で、どうなるの
しかしここから思考実験的に考えてみます。夫婦で不動産投資をする場合、具体的にはどうしたら効率が良いのか。リスクは取れるのか。
まず、条件として旦那と嫁二人で不動産投資をするとします。子供はいてもいなくても大勢には影響がないように思います。ここでは子供はいないとします。もし子供がいても将来の相続なんかで影響がある場合があります。また今では親子ローンなんて気の長い住宅ローンや事業ローンもあるようです。これらを加味すると話が長くてややこしくなりそうなのでここでは子供はいないと仮定します。
旦那と嫁との条件設定ですが、いきなり何も分からないまま、嫁が不動産投資をするにも無理があるように思います。なぜなら不動産投資は借りた金で投資をするのが王道と僕は思うからです。金を借りる精神的なプレッシャーや、そもそも嫁に金を貸してくれる金融機関があるのか否か。
条件設定として、旦那には稼ぎがある。嫁には稼ぎがない。シンプルな条件とします。または、旦那は今まで不動産投資をしてきた。ゆえにそれなりに豊かである。この環境では嫁は専業主婦である。この設定の方が、無理がないように思います。
で、どうしたの
まず、現実問題として稼ぎのない嫁に金を貸してくれる金融機関はあり得ないと思います。しかし、地主を対象にした金融機関も存在します。地主が金を借りて、自身の土地に建築物を建築し、それを賃貸する。これらをすべて代行してくれる○○建託なんて会社がしていそうなビジネスモデルです。
しかし、これとて土地があるから担保力があり金融機関が金を貸してくれる訳です。なおかつ、この条件では借りた金で建築物を建築し、その建築物を賃貸する訳ですから金を借りるまでは稼ぎがなくても建築物が建築され、これを賃貸しはじめると稼ぎは発生します。つまりその稼ぎで借りた金を返済することができます。
ゆえにこのような地主対象にした仕組みを稼ぎのない嫁に応用することには無理があります。ここで、次の手を考えます。
いろいろ僕なりに思考実験した結果、この方策は一番現実味があるのではないかと自負しています。
まず、１０年計画で行います。これ大前提です
毎年贈与税がかからない１１０万円ずつ、旦那は妻に１１０万円贈与します。これ１０年繰り返します。すると１１００万円の現金が妻名義になりました。月々１０万円ぐらいですね。
で、不動産投資１年目として、このざっくり１０００万円の予算で築古の戸建てを２つぐらい購入します。１つ５００万円の予算であれば築古戸建ては存在します。
で、この築古戸建ての家賃を例えば８万円ぐらいに想定すると、年間では８万円✕１２ヶ月✕２戸＝１９２万円となります。ここから諸経費などを引いたとして、１５０万円ぐらいの年収にはなるように思うのです。
で、どうするの
これで、稼ぎのない嫁に年収１５０万円ですけれども、稼ぎが出ました。なおかつ不動産投資の実績も出来ました。この条件で、次は２０００万円ぐらいのアパートか倉庫なんかの不動産を得ることを考えます。ネットを検索してもこれぐらいの築古物件であれば１５％ぐらいの利回りは確保出来そうです。
不動産投資２年目として、はじめて金融機関にこの２０００万円ぐらいのアパートの物件概要書と年収１５０万円の確定申告書と今所有している１０００万円で２戸購入した不動産の概要書や登記簿謄本を持って行きます。
嫁の強みは、１０００万円で購入した２戸の戸建てには抵当権の設定はさせていません。で、今回金融機関に金融を依頼するにあたり、この２戸の戸建てを共同担保にするのです。なおかつ戸建て２戸とはいえ、不動産投資の実績もあります。
この条件ではおそらく２０００万円のアパート物件は全額融資可能ではないかと考えます。あくまで思考実験ではありますが。当然このアパート物件にも抵当権の設定されます。ゆえに共同担保になります。
もしこれが可能であれば、後はこの繰り返しで拡張していくと思うのです。なぜなら、２０００万円の金融が出来た時点で、他の不動産投資家とまったく同じ土俵で戦えることになる訳ですから。
２０００万円を金融機関から全額２０年ローンで借り入れたとして、金利２％で計算するとざっくり年間７％ぐらいの金利と元金を返済することになります。金額にして、２０００万円✕７％＝１４０万円。これに対して１５％の利回りが仮にあるとするなら、２０００万円✕１５％＝３００万円の年間家賃収入。この家賃収入から先の返済額を引き算しますと、家賃収入３００万円−返済金金利含む１４０万円＝１６０万円となります。あれこれ経費を引き算しても年間１４０万円ぐらいにはなるでしょう。
ここで収支計算してみますと、１年目で、１０００万円で現金で購入した２戸の不動産からの収入は経費を差し引いて年間１５０万円。２年目で、２０００万円の融資を得てアパートからの返済金や金利、経費を差し引いて１４０万円になります。合計２９０万円。
この状態で、２，３年この２９０万円を貯蓄します。するとどうでしょう。手元現金が５００万円ぐらいになり得ます。ここからこの５００万円を元金として２５００万円ぐらいのアパートを購入してみます。利回りは１５％ぐらいを想定します。戸建て賃貸でも可能です。ここから後は応用編ですから。
とするなら、２５００万円の内、５００万円を現金で入れて残りの２０００万円を金融機関から借りてきます。収支計算してみますと、家賃収入は２５００万円✕１５％＝３７５万円。ここから借り入れた金の元金と金利を引き算します。７％で計算します。元金５％＋金利２％＝７％。２０００万円✕７％＝１４０万円。ゆえに家賃収入３７５万円−返済金１４０万円＝２３５万円となります。ここからあれこれ経費を引き算しても２００万円ぐらいにはなります。
ゆえに、嫁が何もない状態から不動産投資をはじめて、最短で５年ぐらい経過しますと嫁の年収はざっくり、１年目１５０万円、２年目２９０万円、５年目、２００万円＋２９０万円＝４９０万円ぐらいになります。所得税などはこの中から支払うことになりますが、年収５００万円ぐらいまでならそんなに負担にはならないでしょう。
ここまでくれば年収１０００万円にも手が届きますね。これらを繰り返しすれば良い訳ですからね。
まとめ
ゼロから嫁に稼ぎがない状態で不動産投資をする思考実験をしてみました。必ずこうなるとは思えませんが、まったく外してるとも思いません。
実際にはここで想定した不動産よりも大きな利回りの物件もありますし、小さな物件もあります。空室のリスクもあり得ます。
嫁に既存で稼ぎがあり、手元現金が１０００万円あるとするならまた別の方策にはなります。いきなり大きな金額の金融が出来る可能性もありますからね。ここでは嫁に稼ぎなない状態から始めると仮定しています。
最大の懸念事項は嫁が金融機関からお金を借りるときに、金融機関が旦那にその個人保証を求められる場合です。これはきっぱり断った上で、嫁が金を借りることが出来るか否か。ここ相当重要です。
嫁が不動産投資をすることを試してみる価値はあると思います。なぜなら旦那の年収も２０００万円を超えると累進課税ですから相当な所得税を納めなければなりません。これ以上の年収を旦那だけで取ると税金の壁にぶち当たりそうです。
とするなら、旦那の年収は２０００万円までに抑えて後は嫁の年収を増やすのが善手かもしれません。ここ難しい塩梅です。
また、これも思考実験ですが、上記の嫁の年収が４００万円を超えた時点で嫁が単独で住宅ローンを組むなんて発想もありです。
フラット３５では年収４００万円を超えるとざっくり年収の１０倍までの住宅ローンを借りることができます。とるすなら、嫁は４０００万円の住宅ローンが組める訳です。
なおかつ、この４０００万円の住宅ローンの源資は、月間１０万円を旦那から１０年間贈与された１０００万円ですから殆どノーリスクで家が持てることになります。なおかつ月々の返済金はすべて家賃収入から支払う訳ですからすべて他人の金で家が持てることになります。
この住宅ローンで得た住宅を賃貸する目的では住宅ローンの契約上契約違反です。しかし住まい方に変化があったり、生活環境がかわりやむなく引っ越しする必要に迫られたときは、この家を賃貸することも可能なことあります。詳細は住宅ローン会社に問い合わせてください。
とするなら、ここでも家賃収入が見込めます。
なおかつ、もし仮に嫁が破綻しても嫁の生活は元通り旦那が担保している訳ですから、ほぼノーリスクで思い切った投資が出来るかもしれません。
