大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 場所
街を車やバスで走るとなんだか街並みの違いを感じることってあります。清楚な住宅街やなぁとか。駅前で賑やかやなぁとか。なぜだかトラック多いなぁ。砂埃がするなぁ。道路が歪んでいるなぁ。
別な見方をすれば海が綺麗なぁ。山並みが素敵やなぁ。思ったよりも雪が深い地域やなぁとか。湖が大きいなぁ。これ、感覚的かもしれませんが、建築基準法にはちゃんと記載されているのです。
建築基準法では用途地域とか名前があります。大きく分けると、
- 住居系
- 商業系
- 工業系
の３種類になります。全部の用途地域は、これらが細分化されて合計１３種類になります。
また、用途地域に指定されていない地域もあります。
僕らは不動産投資をしようとしている訳ですから、用途地域で指定されている地域での不動産投資になります。例えば、森林とか田畑とかは別のカテゴリーになるように思います。
田畑は僕ら一般人が売り買いできない法律があります。売り買いどころか貸し借りもできないようです。深く考察すれば例えば農業法人を購入するとか方策はあるようですが、ここでは触れません。
で、どうなるの
各用途地域を少し詳しく。
1.住居系
不動産投資というと、戸建賃貸とか、区分所有のマンションの１室とか。どうも住居系が目立つ存在になりますね。住居系は一番需要が多い用途かもしれません。
反面、競争も多い。実際に僕が住んでいる大阪では、敷金とか保証金は実質ゼロ円なんかをうたっている不動産賃貸物件もあります。
また、店子側の不動産仲介手数料を実質ゼロ円にしている仲介業者もあります。これらの仲介業者はどこから不動産仲介料をもらうのって。それは大家さん側から仲介手数料を徴収します。競争も激化すると、価値はゼロ円になる事例です。
今はまだ仲介手数料をゼロ円にするレベルですが、ぼちぼちネット回線は無料とか。Wi-Fi無料とかの賃貸物件が出てきています。
これらも付加価値はゼロ円になる事例です。よくものごとを分かったような経営者は付加価値を付けろとかいうてますが、結局付加価値はゼロ円になるとするなら、やみくもに付加価値を付けろとか言わなくなると思うのです。
また最近の事例では、家賃保証会社の保証料まで大家さんが支払っている事例もあります。
2.商業系
駅前のビル群や商店街です。横断歩道があるような道に面している土地などは商業系の場合が多いです。商業系では住居系はだめかというと大歓迎なんですよね。
しかし、土地値は商業系の価格ですから住居系と比べて割高感があります。しかしその分土地に対しての容積率が高いのが特徴です。
例えば、住居系では容積率２００％であるに対して、商業系では４００％であったりします。単純にこれらの比較では住居系の土地に比べて商業系の土地は２倍の床面積の建築物が建築出来る。
ゆえに、商業系に高層マンションなどが建築されている理由です。高層マンションであれば土地値が住居系用途地域より割高感があっても採算が合うからです。
また、商業系用途地域にダイレクトに商業建築を建てるのも王道です。商業地の商業建築に投資する。用途は当然、事務所などの商業用途になりますね。店舗もこの部類になります。
特徴は住居系に比べて家賃相場が高い傾向があります。特に商業地の１階店舗などはびっくりするぐらいの家賃設定をされています。
3工業系
僕が生まれ育った地域はどちらかというと工業系に属します。当然、地域には商業系や住居系もありました。しかし圧倒的に工業系用途地域でした。ゆえに、近くに住んでいる人も工業系用途地域で仕事をしている感の人が大半でした。
職人さんであるとか。工場に勤務されているとか。工場経営者とか。俗に言う処の下町でした。僕がものごとやそこに住んでいる人を観察するには最適な場所でした。
建前よりも本音で生きる感じがにじみ出ていました。近所に商店街もありましたので、商店街の商店主も僕の観察対象でした。商店街は商業系ですね。
で、どうしたの
これらの特徴の中で、僕は工業系に活路を見出しました。
1.住居系
競争が多い感じがして、どうも僕の性分には合わない感じがしました。しかし住居系の不動産も所有しています。いろいろ勉強させてもらった物件です。人間が生きるとか住むとか。いろいろなトラブルがありました。夫婦喧嘩の仲裁に入ったこともあります。
2.商業系
土地値を含む不動産価格に割高感があります。それ以上の特徴があれば良いのですが、僕は何だか商業系は敬遠しています。敬遠している理由は、そもそも事務所スペースに価値を見出していないからかもしれません。しかし店舗などの不動産も所有しています。
3.工業系
僕が違和感なく不動産投資をすることが出来る場所です。理由は、不動産を貸す人の使用用途が明確だからです。例えば、工場として貸すと工場として使用しています。当たり前なのですが、工場ですから何かものを作っておられます。これが、僕には違和感がない理由です。店子の仕事が見えるので、不動産を賃貸するときの家賃の相場観が分かります。逆算して不動産取得価格の相場観も分かります。
で、どうするの
住居系、商業系、工業系の３種類あります。それらをよく観察して得意を見つけてください。一番違和感のないのは住居系でしょうが、競争も激しいように思います。
まとめ
街を歩いたり、自転車でぶらぶらしている場所や景色が不動産投資目線になればしめたものです。商業系と意識して駅前を観察するとか。住居系と意識してコインパーキングの１時間当たりの駐車場代を確認するとか。
不動産投資を行う上で何らかのヒントになるサインを見逃さないことです。きっかけさえあれば不動産投資は、参入障壁は低いように思います。
