不動産投資【どこで買ったら良いですかって相談受けました。どこって言われてもなぁ】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資 どこで買う

コーヒー飲みたくなれば、一昔前なら街の喫茶店でした。時代が代わり全国チェーンのコーヒーショップができました。日本だけと思っていたら、STARBUCKSできました。世界的です。

時を同じくしてMcDonaldのコーヒーが美味しくなりました。気になったので調べました。どうやら全国展開しているコーヒーチェーン店から人材を受け入れたようなことを記載されていました。同じような味がしました。納得です。

街の行きつけの喫茶店か、STARBUCKSのコーヒーか。McDonaldのコーヒーか。これ好みがあるように思うのです。STARBUCKSのコーヒー好きは、いつもSTARBUCKSに行くでしょう。

話を不動産投資に戻すと、不動産投資に限り、馴染みの不動産会社ってあり得ないように思います。理由は、不動産は一期一会ですからね。

不動産投資会社の窓口に行くといつも同じ不動産販売している訳ではありません。不動産に限り、それぞれの不動産は立地条件も違います。敷地の形状も違います。ゆえにいつも不動産はこの世にひとつです。

で、どうなるの

不動産を扱っている不動産屋さんは大きく2種類あるように思います。

  1. 不動産仲介会社
  2. 不動産販売会社

1.不動産仲介会社

例えば、八百屋さんは大根を仕入れて売る。魚屋さんは魚を仕入れて売る。これ、普通の商いです。不動産に限り、不動産は仕入れるのに相当経費が掛かります。

まず、どのような経費が掛かるのか。

  • 不動産仲介手数料
  • 登録免許税
  • 不動産登記費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税、都市計画税

不動産仲介手数料

本職の不動産屋さんが不動産を仕入れるとしても、どこかの誰かの不動産を仕入れる訳です。ゆえにこのどこかの誰かの不動産を仕入れる為に、どこかの不動産屋さんに仲介手数料を支払わなければなりません。不動産は工業製品ではないので、自分でいちからつくる訳ではないのです。

登録免許税

不動産を仕入れる=名義を自身に変更する。これ、不動産登記しなくてはなりません。登記するのに登録免許税が必要です。

不動産登記費用

同時に、登記してもらわなければなりませんので司法書士の先生に支払う手数料が必要です。

不動産取得税

登録免許税を支払って名義が自身になりやれやれと思っている頃には、不動産取得税払えの通知がきます。当然支払わなければなりません。

固定資産税、都市計画税

不動産取得税を支払って、一段落と思っている頃の春先に固定資産税、登録免許税の季節がやってきます。いったいこの国は不動産でどれだけの税金支払わすねんと思わず叫んでしまいます。

これらの経費を支払って、不動産を仕入れることができます。八百屋さんが大根を仕入れるのと同じと言えば同じですが仕入れる為に相当費用がかかります。

ゆえに、不動産の取引の一般は、不動産を仕入れるのではなく、不動産を所有している人から不動産を欲する人に仲介します。

売り主→買い主で、間に不動産仲介業者が入ります。間に仲介に入る訳ですから、不動産の名義は仲介業者になる訳ではありません。

ゆえに、仲介のルールが存在しています。例えば仲介手数料はどのように計算するとか。よく言われている仲介手数料は3%やでというのはこのことです。正確には多少の仲介する不動産の金額により多少はかわりますが。

この3%は売り主側と買い主側それぞれ必要です。

売り主→売主側仲介業者→買主側仲介業者→買い主

この→は不動産を仕入れの→ではなく、不動産を売買するときの不動産の流れの→です。この→とは逆方向にお金の←があります。

上記では、売主側の仲介手数業者と買主側の仲介業者がいます。彼らが同一の業者の場合があります。この場合は3%+3%=6%の仲介手数料を受け取ります。

2.不動産販売会社

不動産を仕入れるには上記のように多くの経費が必要です。この経費を負担してまで不動産を仕入れて不動産を販売する不動産販売会社が存在します。

普通に考えると何かからくりがあるようにも感じます。大きなからくりはなく、単純に買主側の負担を減らす場合も多々あります。

例えば、買主が不動産を購入した。不動産を購入してからリフォームする。または用途を変更する。または不動産投資をしやすいように不動産を増改築する。

これらは買主からすれば相当負担になります。ましてや買主は日常に不動産を購入したり、リフォームしているひとばかりではありません。

と、するならこのような面倒なことを不動産販売会社が行い、完成形にしてから不動産を販売する。

または、不動産販売会社が自社で土地を仕入れ、不動産投資に合致した建築物を建築する。そして店子を付けて販売している場合もあります。

で、どうしたの

僕は圧倒的に上記の1.不動産仲介会社から情報を得て、不動産を購入します。理由は自身の好みの不動産を探したいからです。

しかし上記2.の不動産販売会社を否定している訳ではありません。僕らができないことを専門でしてくれます。不動産の所有者が複数人いてどうも整理ができない土地とか。その土地に人が住んでいて立ち退いてくれない場合とか。これらの土地の権利関係を綺麗にして商品の土地として仕上げる業者さんが不動産販売会社とも言えます。これらの不動産を購入する場合もあります。

で、どうするの

まず、欲しい不動産を想像することが第一のように思います。そしてその欲する不動産に近い不動産をひたすら探す。または、不動産業者に欲しい不動産の像を伝えて、不動産業者に探してもらいます。仲介の場合もあるでしょうし、不動産販売会社からの購入になる場合もあるでしょう。

まとめ

大原則は自身の投資する不動産の像を明確にすることではないかと思います。そしてその不動産の像を頭に描き、自身で探すのも良し、不動産業者に探してもらうのも良し。肝は自身で欲する不動産を明確にイメージすることでしょうか。どこで購入するのは最後の最後のように思います。