大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 借金 リスク
季節柄確定申告も終わりました。例年でしたら２月１５日から３月１５日の１ヶ月間の確定申告期間です。昨年の２０２０年と今年の２０２１年は３０日伸びまして、２月１５日から４月１５日までの確定申告期間でした。
ネットの情報では、確定申告を出来る限り少なく申告する。過少申告ですね。過少申告こそが節税であるようなこというている人います。
なるほど、少なく申告する訳ですからまず、所得税、住民税が軽減されます。そして社会保険料も少なくなります。年収１００万円ぐらいにしている人います。１００万円では生活出来ないではないか。
そうです、普通は生活できません。しかし、個人事業主として自宅家賃の一部を事務所経費扱いするとどうでしょう。携帯電話代、電気代、ガス代、水道代、ネットの回線費用、これらを全額は無理にしても大方を経費扱いにする。
これで殆どの住むための費用は経費扱いになります。ゆえに、個人事業主の場合は売上などから引き算できます。日々の食費は交際費などで経費扱いにします。
もちろん、書籍代金、新聞費用も経費になります。自動車の場合は資産扱いになりますが、償却資産ですので、減価償却できます。ガソリン代、高速代、保険代などは全額経費になります。
とするなら、生活するのに殆ど、手元のお金は必要ないことになります。ゆえに年収１００万円もあれば割と良い生活ができるからくりです。
この年収１００万円の個人事業主から僕相談を受けます。それも１度や２度ではありません。皆この問題で悩んでいるのです。
なるほど、年収１００万円で日々生活に掛かる経費全般を必要経費として処理している訳ですから年収１００万円で生活できます。逆にお金があまるぐらいになります。
ここからなんですが、僕への相談というのは、年収１００万円では住宅ローンは組めないのです。裏腹です。住宅ローンを組む場合はだいたい年収３００万円は必要です。可能であれば４００万円以上あれば上等です。
例えばフラット３５などでは、年収４００万円以上ある人は年収の１０倍ぐらいは融資してくれます。最大融資額の枠はありますが。
で、どうなるの
僕への相談の内容はどうしたら住宅ローンが組めるのか。簡単です。年収を３００万円以上に上げることです。するとね。年収を３００万円以上に上げると年収１００万円時代と比較すると、所得税、住民税、社会保険料などを合算するとだいたい、年間で６０万円から８０万円になります。
年収を上げるのは良いが、この年間６０万円の社会保険料や税金を収めたくない。ゆえに、やっぱり住宅ローンを組むのをやめて、今までどおり年収１００万円にしとくわぁ。
と結論されるのです。ゆえに、僕に相談に来る人の生活は昨年と何も変わらないのです。おそらくこの調子で今年の年収も１００万円にすると同じ理由で来年の生活も変わらない。こんな状態で１０年経ち、２０年が過ぎる。結局１０年、２０年過ぎても何も変わらない。
で、どうしたの
今、住宅ローンを例にあげました。自宅を得るのも僕は不動産投資と認識しています。ただし、負債にならない自宅であるのが条件ですが。この話は別のブログでご紹介しています。
借金をリスクと取りますと、リスクになります。借りた金返せないから破産する訳ですね。借りた金返せないから、資金ショートを起こす訳です。
これらは結果です。しかし借金をチャンスと思うとどうでしょう。先の住宅ローンの例をあげますと、社会保険料や所得税、住民税などの経費を支払ってでも年収を３００万円以上にする。そして金融条件を満たすようにして住宅ローンを組む。
この考えですと、住宅ローンはリスクではなく武器になります。自宅を持つメリットを金がない状態で得ることが出来る。これが借金を武器にした例です。社会保険料や税金を支払っても十二分に全体を見れば大きな利益になります。
で、どうするの
同じように直接の不動産投資の不動産を得る為に手元現金で購入する人もいるでしょう。しかし大方を借金で調達する人います。不動産投資で成功している人はだいたいこのパターンです。大方を借金で調達して、不動産投資で採算が合うように投資行動をしているのです。
まとめ
借金はリスクではなく、チャンスではないか。借金をリスクと見ている状態では、効率の良い時間を味方にする不動産投資は出来ないのではないか。
僕がなぜ不動産投資をしているのか。理由はあれこれありますが、ひと言で表すなら、金がないから不動産投資をしている。金があるとそもそも投資はしていないと思います。なぜなら、投資はそれなりにリスクがあるから。しかしこのリスクを背負ってでも投資をする理由は金がないからです。ここ禅問答みたいになりました。しかしこれが事実です。
金、銀、などの貴金属に投資する。外国為替証拠金取引を行う。ビットコインに投資する。これらの投資と不動産投資との決定的な違いは、不動産投資に限り借りた金で投資が出来ることです。
とするなら、借りた金はリスクではなくチャンスだと僕は思います。
