大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 リスク 比較
不動産投資と株式投資のリスク比較ではなく、不動産投資でのリスクの比較ってどうなの話です。
先ずはリスクの要因を一覧してみます。
- 金融
- 賃貸借契約
- 自然災害
- 経年劣化
- 税務
- 何もしない
ざっくりこんな感じです。
で、どうなるの
詳細を記載します。
1.金融
金を借りる。借りた金を返す。図式は簡単です。では金利はいくらなのか。返済期間はどれぐらいなのか。この２点で金を借りるリスクが大きく変わるように思います。
ついつい、金利に目がいきがちですが、金利は金を借りる人の信用状況と社会の情勢ですからこれは仕方がない。高い金利、低い金利は受け入れるかまたは、金を借りない選択をしなければならない。
結局は返済期間が一番重要ではないかと僕は思います。当然返済期間が短ければ総返済額は少なくなります。金利分は少なくなります。
逆に返済期間が長くなると、総返済額は多くなります。この多くなっている部分はすべて金利分です。では、投資家は返済期間の短いことを選択すべきか。
僕はそうだとは思いません。特に不動産投資を始めたばかりの投資家は信用状態もあまり良くないことが多いので、総返済額が多くなるのは覚悟の上で、返済期間を長く設定するのが善手だと思います。
2.賃貸借契約
借地借家法上の賃貸借契約である以上、貸す側よりも借りる側の方が有利な感じです。借りている側はいつでも契約を解除できますが、貸している側はそうとは限りません。
家賃不払いで立ち退きを迫る場合も、裁判所の判決が必要です。ましてや残置物の処理などは勝手に処分すると貸している側の犯罪行為になります。
ここらへんの借りている側が相当強い契約であるが故に、地上げ屋さんたちが大繁盛した時期があります。建物にダンプカー突っ込むとか。野犬を建物内で放つとか。
建物にタンプカー突っ込むのは、上記借家借家法は建物が現存する限り有効な法律なので、タンプカー突っ込んで建物がなくなると、この法律の効力はなくなることによります。
野良犬建物内で放つのは店子への心理的圧迫でしょうね。しかし野良犬ですから、誰が放ったか分かりません。
賃貸借契約を結ぶときにこれらのことを踏まえた上で、定期借家契約にするとか。今では方策があります。
3.自然災害
地震来たらどうしよう。台風で建物潰れないかなぁ。誰でも思います。自然災害が怖いから自身では不動産を取得しないという考えの方います。
先ずは地震ですが、これは日本に住んでいる限り仕方がない。しかし仕方がないでは済まないので、よくよく調べてみますと、日本には建築基準法が存在します。
ここを深く紐解くと、１９８１年以降の建築物は新耐震基準になっています。新耐震基準では、だいたい、大地震がきても倒壊は３％ぐらいとされています。
僕はこの残り９７％の倒壊しないに掛けて不動産投資を行っています。
火災や台風などは火災保険があります。不動産投資家なら必須アイテムです。また、崖地などは投資不動産としては選択しないことで、相当な被害は防ぐことができます。
4.経年劣化
建物が古くなればどうしよう。修繕費用が必要やなぁ。誰でも思うことです。しかし世の中は賢い先人のお陰で回っています。
この経年劣化分を償却資産として扱い、税務上で経費扱いしてくれています。ゆえに、経年劣化に伴う劣化分は税務上優遇されていると解釈すると、そんなにビビることではありません。
人間も歳を取ります。建物も古くなります。しかしそれなりに経験や安心を得ることができます。
5.税務
最悪が、月々や年ごとに資金ショートしているにもかかわらず、利益が出ていることです。嘘のような話ですが、本当です。
原因は上記しました金融の部分での返済期間にあります。返済期間が短いと資金ショートしているにもかかわらず、利益が出ている状態になります。
ゆえに、資金ショートして手元に資金がないのに、納税しなくてはなりません。納税は待ってはくれません。
で、どうしたの
結局リスクの比較で最大は、
6.何もしない
最大のリスクはなにもしないことを結論にしたくて、今回のブログ書きました。何でも良いので何かすることで相当なリスクは回避出来ると僕は思います。
で、どうするの
何かする前に、何かした後のリスクを考える程無駄なことはない。何かするのであれば、何かをしつつリスクを回避するのが最善手のように思いますが。
まとめ
テレビゲームをするにしても、最初からリスク考えてゲームをしている訳ではありません。ゲームをしつつだんだん上手になります。不動産投資も同じように思います。
