不動産投資【注意点っていろいろあるようで、実は簡単なことではないか】

不動産投資の注意点って何

結論として、注意点は地震とがけ崩れだけとちゃうかなぁ。

で、どうなるの

不動産投資の注意点を書き出してみます。

1. 住居に囚われ過ぎていないか
2. 自然災害に対処できるか
3. 長期金利に対して対応できているか
4. 完全完璧を期待し過ぎていないか
5. 納税や節税の知識は大丈夫か
6. 売却することを意識しているのか

で、どうしたの

注意点の詳細と僕なりの対処法を記載します。

1.住居に囚われ過ぎていないか

不動産投資＝住居のイメージがあります。もう少し広げてみるのはどうでしょう。僕も住居の呪縛があった時期あります。

住居であれば物件を探すときの条件としては、駅近とか。築浅とか。設備充実とか。リフォーム費用が莫大とか。これらを頭において収支計算してみると意外に採算は合いにくい。果たして借りたお金で投資する意味や意義があるのかとか。

駅近であれば当然、他の地域に比べて価格的に高価。築浅でも築古に比べれば高価。設備充実している物件は高価。リフォームをしている物件は高価。すべてに高価になります。

で、家賃は高価になれば良いのですが、現実にはそうでもない。

ここに採算が合わない要素が詰まっています。

これらを回避するには、僕は住居を意識から消して、用途を倉庫や小さな工場にしています。倉庫や小さな工場って、規模は普通の戸建て住宅ぐらいです。土地面積では２５坪から３０坪ぐらい。延床面積は３０坪から５０坪ぐらいです。階数は１階または２階建てです。

倉庫や工場では普通鉄骨造をイメージされるでしょうが、僕の場合は木造です。

まず、倉庫や工場では、駅近である必要がない。ゆえに安価。築浅、築古の概念で言えばあまり関係ない。なぜなら設備部分が劣化しないからです。尚且構造体が木造であるので安価。設備充実する必要がないので安価。リフォームする必要もないので安価。

家賃は、手頃な倉庫や工場って賃貸ではあまり存在していないので意外に高価です。ゆえに採算が合いやすい。

２．自然災害に対処できるか

火災には火災保険。地震には地震保険があります。台風でも火災保険が使えます。落書きにも火災保険対応しています。

しかしもっとすべきことがあるように思います。日本で不動産投資をするなら日本地図を再度みてみる。いつも通り慣れた街でも地図で再度確かめてみる。

もし地震が起きたときに建物は大丈夫なのか。津波に対して影響はどうなのか。台風や大雨でがけ崩れは起きない地域なのか。これらを意識して物件を購入するだけで被害は相当減らせると思うのです。

地震と建物の関係では１９８１年施行の新耐震基準に対応していればま、大丈夫であろうと思います。山を切り崩した盛土や切土があります。盛土、切土の土地は投資対象にしないに徹する。これらで大雨や台風にもある程度は対処できます。

３．長期金利に対して対応できているか

返済期間が２０年にもなると金利変動に敏感にならざるを得ないです。これも考えもので、返済期間が手前程、返済残金が多い。返済期間が遠い程返済元金が減っている。

これらを勘案して、金利に対応するのが善手だと思います。つまり手前が程返済元金が多いので金利変動に影響を受けやすい。返済期間が遠い程、返済元金が減っているので多少金利が上がっても影響を受けにくい。

これらを頭においたうえで、月々のキャッシュフローが取れる物件を選択することは必須です。最大のリスクヘッジはキャッシュですからね。

４．完全完璧を期待し過ぎていないか

いつも１００点満点目指していると一歩も進めない感じがします。１０点では問題あるでしょうが、６０点ぐらいを目指すのが丁度良い感じに思えます。

リフォームひとつ取っても完璧を目指すと、１００万円単位になります。床を張替えなければならない。壁をやりかえなければならない。キッチン、バス、トイレなどの設備は最新のものにしなくてはならない。

投資の目的はリフォームではないはずです。リフォームは手段です。これを意識するだけでも収益が相当変わるように思います。

５．納税や節税の知識は大丈夫か

税理士の先生程税務の知識は必要とは思いません。しかし納税する意識と節税する意識だけは持つべきであると思います。

不動産は税金の塊です。不動産を購入すると、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、売却して利益が出ると法人税や所得税。そして消費税。

不動産投資を節税に使えるとかネットでよく見かけますが、どうもそれは怪しい感じがします。節税を目的に不動産投資も考えものだと僕は思います。これらに関連して減価償却費なんかも知識として知っておくべきでしょう。

６．売却することを意識しているのか

意識しているだけで、売却しなくても良い感じです。売却して益になるのか損になるのかは売却してみなければ分からないのが不動産です。しかし過疎化が進んだ地域ではどう誰が考えても将来目が出ない地域ってあるように思います。それらを意識して不動産投資をするだけでも良いように思います。なぜなら未来は見えないですからね。

で、どうするの

上記注意一覧を書き出しました。注意点を意識するだけでも結果が違ってくるように思います。

まとめ

不動産投資で注意点はどれも危険にかわる可能性があります。この危険への対応ですが、ほとんど不動産を選択するときに回避できるように思います。

あえて注意点として特記しておきたいのは、自然災害ではないか。対処法としては盛土切土は選択しない。海抜ゼロメートル地帯は選択しない。新耐震基準の１９８１年以降の建築物を選択する。