大賀 信幸 
こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。
不動産投資 成功率
結論として、成功率というより、これをすると必ず負ける法則あります。では何をすれば必ず負けるのか。
プロ野球の野村克也監督が座右の銘にしていた言葉です。
勝ちに不思議の勝ちあり負けに不思議の負けなし
もともとは、肥前国第９代平戸藩主、松浦清の言葉です。
勝負は時の運ではあるけれども、偶然勝つことはあっても偶然に負けることはない。負けは必然である。
で、どうなるの
不動産投資に当てはめてみます。
- この不動産将来値上がりしますよ
- 今はマイナスですけれども、将来は必ずプラスになりますよ
- もうこんな良い物件出てきません、今は採算合わないですけれども
- 不動産投資は年金代わりになりますよ
- 不動産投資は生命保険代わりになりますよ
- 不動産投資は節税になりますよ
これらは全部嘘ですからね。必ず負ける。これをすると負けは必然です。勝率ゼロですからね。
検証してみます。
1.この不動産将来値上がりしますよ
なるほど将来値上がりする不動産もあるでしょう。値上がりしない不動産もあります。もし不動産を仕事にしている人がこの言葉を発するとその人は嘘つきです。未来は誰にも分かりませんからね。
万が一不動産が値上がりする状況になると、不動産以外のものすべても値上がりしています。不動産が値上がりしたからと言うて生活が豊かになる訳ではありません。
僕らは不動産投資の目的は不動産の値段を上げるのが目的ではなく、生活の豊かさを得ることが目的です。
2.今はマイナスですけれども、将来は必ずプラスになりますよ
どれだけ多くの人が騙されたか。この言葉だけでは意味が分からないと思います。解説します。
一般的にこの言葉を発する人は不動産の営業マンです。どの分野の営業マンか。それはね。投資用不動産の営業マンです。
何がマイナスなのか
投資用不動産を不動産投資したい人が購入する場合、購入する不動産の収益性で金を借りるのではなく、投資用不動産を購入したい人の収入や信用によって金を借りる絵です。金を貸す予定の金融機関も元々この収益不動産からの収益性は融資判断にしていません。この投資用不動産から収益が上がる上がらないは関係ないのです。つまりこの投資用不動産から収益がまったく上がらなくても、投資したい人の年収ベースで金を貸している訳ですから関係ないのです。
ゆえに、投資用不動産を金融機関から借り入れして購入する。毎月の返済額が毎月の家賃収入額を上廻る。つまり今は、マイナスですけれどもの状況になるのです。今はマイナスですけれどもの言葉の根拠がここにあります。
次の言葉が将来はプラスになりますよ
これ将来プラスになることもありますが、マイナスのままのこともあります、が正解です。未来は誰にも分かりません。
なおかつ、返済途中で店子が退去して次の店子が決まらず金融期間へのローン返済が滞ることもあり得ます。この状況が続くと破産になる可能性があります。今までの信用はゼロになります。
破産すると携帯電話さえ個人名義では持てなくなりますよ。最近の携帯電話やスマートフォンは高価なので毎月携帯代を支払っている積もりでも、実は携帯電話のローン代金を支払っていたなんてこともあります。破産すると携帯電話のローンが組めなくなるのです。
3. もうこんな良い物件出てきません、今は採算合わないですけれども
これも上記2.で表したような構図です。今は採算合わないですけれども。街が賑やかになると将来は採算が合いますよ。
都心から離れたニュータウンの駅前の物件なんかにありがちな物件です。まだ人口も少なく。人もまばら。将来は大きな街になりますよ。例えば郊外の私鉄沿線なんかをご自分の目で見学してきたら悲惨さがよくわかります。
4. 不動産投資は年金代わりになりますよ
年金代わりにはなるときもありますし、ならないときもある。不動産投資が必ず年金代わりになるとするなら国が年金の運用で不動産投資していますよ。
逆に年金代わりになると思って不動産投資をすると負債を背負って老後破綻になる可能性の方が多いです。
5. 不動産投資は生命保険代わりになりますよ
生命保険代わりになる場合もあるしならない場合もある。生命保険と思って不動産投資すると負けに不思議の負けなし状態になりますよ。
6.不動産投資は節税になりますよ
不動産投資を単純に節税目的だけで投資をするのならリスクが大きすぎるように思います。なぜなら、減価償却費ぐらいしか節税要素はないからです。減価償却費とは経年により資産価値が減る分を補填する意味合いが強いのです。
節税にはなったけれども、不動産の資産価値が減ったでは笑うに笑えないでしょう。
で、どうしたの
不動産投資は将来の勝ちを約束するものではありません。ゆえに必ず、今採算が合うかを検証してみることです。今採算が合わないものには投資はしない。
僕の場合は投資不動産を購入する場合、全額借入したと仮定して毎月返済しつつ家賃収入を得つつ、採算が今合うかを検証しています。
この条件で採算が合うものだけに投資しています。
で、どうするの
お勤めしていたり。事業をしていたり。将来に不安があったり。営業マンが耳触りの良い言葉を投げかけたり。いろいろ状況はあると思うのです。
まとめ
しかししかし、絶対に今採算が合う不動産に投資すべきです。将来は誰にも分かりませんからね。
勝ちに不思議の勝ちあり負けに不思議の負けなし
偶然勝つことはあっても、偶然に負けることはありません。負けは必然です。
不動産投資で言えば、今採算が合っていない不動産は必ず負けます。
