不動産投資【手順というか流れってだいたい決まっているような】

こんにちは。大賀信幸です。すべては観察から始まる。

不動産投資　流れ

結論として、不動産投資の流れは簡単です。物件を購入する。家賃収入を得る。そして転売する。転売益を得る。

逆説的に表現すると、簡単になるように不動産投資をする前にどんな物件をどのように購入するか。そして家賃収入をどのようにして得るか。転売する場合はどのような相手に転売するのか。

不動産投資を始める前に思考実験できます。思考実験という言葉は物理学の言葉らしいです。宇宙の始まりなんて誰も見たことがないので思考するしかありません。光速で移動した人もいないので思考するしかありません。

もしブラックホールに落ちたらどうなるのか。落ちたら必ず命はなくなるらしいので生還した人はいません。これらを考えるのが思考実験らしいです。

で、どうなるの

思考実験を僕は不動産投資でしています。最初からお金がある訳ではないですし。最初から利益が上がる訳でもない。トラブルなんてそもそもどんなトラブルがあるのなんて知りませんし。経験もない。店子の経済状況や生活も知るはずもないです。

しかし、想像は出来ます。お金がないから投資が出来ないのか。お金を貯めるまでは投資が出来ないのか。お金が貯まるまで投資が出来ないとすると、お金を貯めるまでは無駄な時間を過ごすようにも感じます。お金を貯める為にどのような仕事をするのか。

僕が観察したところ、ほとんど奴隷のような仕事に見えました。なぜならアルバイトにせよ、会社勤めにせよ仕事するには誰かの命令で動かなければならない感があります。決して全員ではないでしょうが、誰かの指示や命令で動く。まさしく奴隷に見えました。こんな時間過ごしたくないなぁ。

誰かの命令で動く。僕は誰かの命令で働いたことないですが、思考実験では想像できます。誰かに命令されたら嫌やなぁ。上司と自分との意見が違うかったらストレスたまるやろうなぁ。僕は思考実験の結果、どこかに就職するという発想をしませんでした。

で、どうしたの

金がなければ借りて来れば良いことに気がつきました。果たして金融機関は貸してくれるのか。ここからまた思考実験です。現実に金を借りて事業や投資をしている人います。彼らを観察します。

どうしたら金を借りることができるのか。ある一定の条件を満たす不動産には金融機関は金を貸します。ある一定の条件とは何か。これは時代によっても個人の属性にも関係してきます。しかし絶対に必要な条件とは、収益性がある不動産です。

ここからまた思考実験です。借りた金を毎月返済しなければなりません。返済金以外にもあれこれ経費がかかります。それらの経費を合算して、家賃収入で賄えるかどうかを思考実験する。可能な限り想像してみる。まるで宇宙の始まりはどうなってるのかと考えるぐらい思考実験する。すると見えてくるものがあります。

想定できるトラブルも見えてきます。例えば家賃を支払わない店子がいたらどうしようかとか。想定できた訳ですから不動産投資をする前に、それらの危険を避ける為の思考実験する。この場合は保証人をつけるとか。家賃保証会社と契約するとか。

もし万が一火災が起きればどうなるのか。台風や津波はどう対処すべきなのか。これらも思考実験できます。火災に対しては、火災保険に加入する。台風などの自然災害などにも火災保険で補償されます。補償されないのは地震と津波です。これらは別途地震保険に加入しなければなりません。

地震保険に加入するには保険料が必要です。この保険料を支払って不動産投資がうまく廻るのか。そもそも地震がきても壊れてない家あります。壊れる家あります。この違いを観察するのです。そしてまた思考実験です。どうやら建築年月日によって壊れる家と壊れない家がある。いろいろ調べながら思考実験する。１９８１年の新耐震基準に合致しているか否かで地震に対しての結果がずいぶん違うことを知る事ができます。

とするなら、不動産投資をする場合、新耐震基準に合致した不動産に投資をすべきであると結論できます。津波や崖崩れはそもそも不動産を取得する地域を選べば殆どの自然災害は防げるように思います。これも思考実験と市場の観察から得ることができました。

例えば好き好んで賃貸マンションに住んでいる人います。これはこれでそれぞれの考え方なので僕がとやかく言う筋合いのものではありません。

しかし、持ち家に住みたいのに持ち家を持てないので、仕方なく賃貸マンションに住んでいる人います。なぜなら家を得ようにも住宅ローン審査に合格しない。社会人になって学生のように試験ではないですが、審査があります。この住宅ローンの審査に通らない人います。

これはしゃれにならなくて、僕が観察した処、住宅ローン審査に合格するには年収３５０万円以上は必要です。住宅ローン会社が審査基準を発表している訳ではないので、年収以外にも何らかの属性で評価されている感じもします。

とするなら、これら住宅ローン審査に通らない人を対象にした不動産投資を考えることができます。住宅ローン審査に通らなくても住む家は必要ですから。

で、どうするの

不動産投資を始める前にいろいろ観察して思考実験してみることです。すると、自分の属性や得意不得意が見えてきます。できることとできないことも見えてきます。自身に取ってのリスクも見えてきます。これらを胸に実際に不動産投資をしてみるのです。殆ど思考実験した通りになりますよ。

まとめ

不動産投資の仕組みは簡単です。不動産投資物件を得る。得た物件から家賃を得る。この物件を将来転売する。これだけですからね。

ここにいろいろな要素が入ってくるのです。

1. 金を借りたらどうなるのか
2. 返済はできるのか
3. 台風きたらどうなるのか
4. 地震は大丈夫か
5. 店子とのトラブルはないのか
6. 店子がつかなければどうしたらいいのか

これらをひとつづつ思考実験します。思考実験で疑問点が出れば実社会を観察します。そこに答えがあります。これの繰り返しで何とかなるものですよ。